부산지방법원 2024타경59260. 본건은 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 2층 201호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 하현이고, 말소기준권리는 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이후 2023.02.06. 온천새마을금고 근저당권 77,000,000원이 추가됐고, 경매개시결정도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 이영희는 2021.03.17. 확정일자를 받고 2021.04.09. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.01.20.보다 앞섭니다. 2025.04.09.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 2025.04.25. 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 2층 201호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 관련 청구 | 98,441,319원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 을구 2번 근저당권 · 온천새마을금고 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 근저당보다 먼저다
권리 순서에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 이영희의 주민등록·점유일인 2021.04.09., 그리고 온천새마을금고 말소기준 근저당의 설정일인 2022.01.20.입니다. 임차인의 대항력 발생 기반이 근저당보다 앞서므로, 경매로 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 본건 201호와 직접 일치하는 권리
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 / 2021.03.17 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
이영희는 배당요구도 2025.04.25. 완료했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명의 임차권입니다. 따라서 보증금을 다른 명의의 보증기관 채권과 중복 합산할 문제도 없습니다.
현황조사에는 품에안은 건물의 다른 호수 점유자들도 함께 확인되지만, 202호·203호·301호 등은 본건 표시인 201호와 다른 호수입니다. 따라서 본건 201호의 매수인 인수액을 계산할 때 타 호수 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 임차인 이영희 보증금 | 100,000,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 0원 |
| 3. 추가 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서 이영희 보증금 부족분은 9,663,200원으로 매수인 인수 대상입니다. 집행비용이 먼저 빠지므로 단순히 최저가와 보증금의 차이만으로 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 할인보다 인수구조가 먼저다
감정가는 132,000,000원이고 현재 최저가는 92,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 39,600,000원 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 할인폭을 그대로 매수인의 경제적 이익으로 보면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다.
따라서 본건의 가격 비교 기준은 최저가 92,400,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원 수준입니다. 확인 가능한 실거래 비교값 없이 감정가만을 기준으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택 표시
갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라고 적혀 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설인 오피스텔입니다.
민간임대주택등기는 말소기준 근저당보다 뒤에 기재됐지만, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 관련 등록 상태를 원문으로 대조해 매수 이후의 행정상 의무 여부까지 확인하는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태와 집합건축물대장상 모두 업무시설인 오피스텔입니다.
- 주위환경. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 북서측 약 6-7미터 폭 도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 품에안은은 15세대, 사용승인일은 2018.01.10.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영희 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 계산은 9,663,200원입니다.
- 최저가만으로 수익률 계산 금지. 실질취득은 대항력 임차보증금 100,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
- 타 호수 점유자와 구분. 현황조사에 나타나는 202호·203호·301호 등 다른 호수 점유자의 보증금을 본건 201호에 합산하지 마세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 행정상 의무 여부를 원문 서류로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득비용에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “9,240만원 낙찰”이 곧 “9,240만원 취득”은 아니다
이 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 말소기준 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 1억원 임차인이 있고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수한다. 현재 최저가는 92,400,000원이지만 배당계산상 이영희의 미배당 보증금 9,663,200원이 남습니다.
그래서 이 물건을 “감정가 132,000,000원에서 30% 떨어진 오피스텔”로만 보면 판단이 틀어집니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인의 인수액이 늘어나는 구조이므로, 가격의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원 수준입니다. 확인 가능한 실거래 시세 없이 감정가 할인만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리관계는 해석 가능하지만, 인수보증금과 오피스텔 환금성을 함께 감안하면 낮은 최저가에 현혹되기보다 실제 총취득비용을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
