78,890,000원
부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 8층 803호로 표시된 다세대 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택인 다세대주택으로 기재되어 있지만, 감정요항의 이용상태에는 오피스텔로 적혀 있습니다. 소유자 하현은 2019.04.16. 거래가 141,110,000원에 소유권을 취득했고, 2022.01.20. 온천새마을금고 앞으로 채권최고액 3,480,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다.
말소기준권리 이후에는 같은 온천새마을금고의 채권최고액 77,000,000원 근저당과 조현의 임차보증금 100,000,000원 주택임차권, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 권리 순위보다 먼저 자료가 정말 803호를 가리키는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층 803호 · 도로명주소 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 면적 자료 | 26.397㎡ · 대상 호수 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 하현 (2019.04.16. 거래가 141,110,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 민간임대주택 등기 | 2019.04.07. 민간임대주택 등록 · 2022.12.07. 등기 |
① 권리 흐름 — 803호 등기만 보면 인수 0원
현재 소유자 하현의 소유권보다 앞서 설정됐던 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.24. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 살아 있는 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 77,000,000원 근저당권과 2024.10.16. 조현의 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 본건 803호와 타 호실을 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현 | 건물 전유부분 전부 · 803호 임차권등기 | 100,000,000원 | 2022.09.27 / 2022.09.08 | 신청 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 803호에서 확인되는 실제 임차권자는 조현 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2022.09.27.은 말소기준일 2022.01.20.보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 78,890,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 품에안은의 거래자료에는 본건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 단지는 15세대이고 사용승인일은 2018.01.10.이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회로 제시되어 있습니다.
실거래 비교값이 없는 상태에서는 최저가가 감정가 대비 많이 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론낼 수 없습니다. 특히 면적 자료의 호수 일치가 확인되지 않았고, 감정요항은 604호를 설명하고 있어 감정가 161,000,000원이 803호의 상태와 면적을 정확히 반영한 값인지부터 재확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차권 · 조현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 온천새마을금고의 청구액 98,441,319원은 같은 채권자의 근저당권에 기초한 경매 청구이므로 별도의 독립된 후순위 권리처럼 중복 합산하지 않았습니다. 배당액은 공동담보의 실제 채무·배당관계와 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항의 호수 대조 필요)
- 주위환경. 동해중학교 서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지이며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터 도로에 접하고, 공시지가는 2,612,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규모. 품에안은은 15세대, 사용승인일 2018.01.10.로 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 다세대주택이지만 감정 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있어 실제 용도와 대출·취득세 적용을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호 대조. 2024타경59260과 등기부의 2025타경21753 사이의 관계를 법원 사건내역과 경매개시결정 원문으로 확인하세요.
- 호수 대조. 주소는 803호인데 감정요항은 604호입니다. 감정평가서 표지·평가명세표·호별배치도를 확인하세요.
- 임차인 범위. 현황조사에 함께 표시된 다른 호실 전입자를 본건 임차인으로 합산하지 말고 803호 점유관계만 다시 확인하세요.
- 조현 임차권. 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택. 민간임대주택 등록과 등기가 존재하므로 매각 후 등록·말소 처리와 관련 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 공동담보. 3,480,000,000원 및 77,000,000원 근저당의 공동담보목록과 실제 채무잔액을 확인하세요.
- 매각 진행상태. 2026.06.22. 채권자에게 기각결정정본이 도달한 기록과 2026.07.28. 매각기일의 진행·결과를 법원에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 믿지 말고 803호와 유사한 면적·용도의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·집합건축물대장을 같은 호수 기준으로 맞춰 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
803호 등기만 놓고 보면 결론은 단순합니다. 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당이고, 조현의 전입과 임차권은 그보다 늦습니다. 따라서 조현의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않아 등기상 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심 위험은 전형적인 선순위 임차인이 아닙니다. 대상 사건번호와 등기부의 경매사건번호가 다르고, 대상 호수와 감정요항의 호수가 다르며, 다른 호실 임차인의 보증금이 본건 인수액처럼 계산되어 있습니다. 거래시세도 확인되지 않아 49%라는 할인율만으로 가격 가치를 판정할 수 없습니다. 권리 순위는 비교적 단순하지만, 자료 신뢰성은 낮습니다. 사건·호수·점유관계를 모두 원본에서 일치시킨 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
