부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 8층 803호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재돼 있는 한편 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 적혀 있습니다. 감정가는 161,000,000원, 현재 최저가는 55,223,000원으로 3회 유찰 상태입니다.
권리관계의 기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 설정된 77,000,000원 근저당권, 조현의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 현황조사 점유자와 인수 가정의 본건 호수 일치 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층 803호 |
| 용도 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유관계 확인이 핵심
2018.01.22. 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 2023.02.06. 추가 근저당권과 2024.10.16. 조현의 주택임차권은 모두 기준권리 이후입니다. 조현은 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022.09.08., 주민등록·점유개시 2022.09.27., 확정일자 2022.09.08.로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유 현황 — 본건과 호수 일치 여부를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 표시 호수 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 201호 | 2021-04-09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이강선 | 202호 | 2023-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 전진형 | 203호 | 2020-07-09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김성찬 | 301호 | 2022-08-24 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김채원 | 301호 | 2021-08-20 | 50,000,000원 월 130,000원 | 有 | 미상 |
| 황지혜 | 302호 | 2018-02-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김해윤 | 303호 | 2020-04-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김지성 | 304호 | 2019-08-16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 유지혜 | 401호 | 2022-03-08 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권령은 | 402호 | 2020-11-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이애경 | 403호 | 2021-10-08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이희진 | 501호 | 2020-02-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 최유정 | 502호 | 2022-04-29 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김지영 | 503호 | 2023-11-16 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오형석 | 504호 | 2018-03-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 신유나 | 602호 | 2020-12-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김지현 | 603호 | 2023-04-19 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김희선 | 701호 | 2018-10-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이명진 | 703호 | 2021-02-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김민수 | 801호 | 2023-04-24 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이귀주 | 802호 | 2020-11-18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 고경우 | 804호 | 2022-07-12 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현정 | 901호 | 2020-09-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이동헌 | 902호 | 2020-03-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 박호성 | 903호 | 2023-05-08 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조수현 | 904호 | 2022-07-20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이경아 | 1001호 | 2022-04-26 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 양창화 | 1003호 | 2022-08-01 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최영자 | 1004호 | 2018-02-27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 조현 | 건물 전유부분 전부 | 2022-09-27 확정 2022-09-08 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024-10-16 |
말소기준일은 2022.01.20.입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 803호와의 직접 관련성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 최저가 55,223,000원만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 55,223,000원이지만, 배당 시뮬레이션에는 김채원의 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 그 가정을 그대로 적용하면 매수인의 실질취득은 105,223,000원입니다.
| 현재 회차 | 55,223,000원 + 50,000,000원 = 105,223,000원 |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 + 50,000,000원 = 88,656,100원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,270원 + 50,000,000원 = 77,059,270원 |
이 사건에는 본건 면적에 일치하는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가 34.3%만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 결론낼 수 없습니다. 특히 실질취득 판단에는 인수 가능 금액을 포함해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 인수 · 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 53,828,986원 |
| 3. 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 3,601,612,333원입니다. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 김채원 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통이상입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 6필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중이며 북서측으로 약 6-7미터 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 품에안은은 15세대, 사용승인일은 2018-01-10입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김채원 50,000,000원 인수 확인. 배당 시뮬레이션의 핵심 인수액이 본건 803호에 실제 적용되는지 호수별 원본을 대조해야 합니다.
- 본건 803호 점유자 특정. 현황조사에 801호·802호·804호 등 여러 호실 점유자는 있으나 803호 표시는 별도로 확인해야 합니다.
- 조현 임차권 확인. 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입·점유개시일이 2022.09.27.로 말소기준일 2022.01.20.보다 늦습니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택), 감정 이용상태는 오피스텔로 나타나므로 실제 공부와 사용현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 38,656,100원, 5회 유찰 시 27,059,270원이지만 인수 가정 50,000,000원은 그대로 남습니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수의 진위
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 55,223,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 매우 커 보이지만, 배당 시뮬레이션대로 김채원 보증금 50,000,000원을 실제 매수인이 인수한다면 현재 회차 실질취득은 105,223,000원입니다. 더 중요한 점은 김채원이 현황조사상 301호로 표시돼 본건 803호와 일치하지 않는다는 사실입니다.
따라서 이 사건은 최저가 자체보다 인수금의 본건 귀속 여부를 확정하는 것이 우선입니다. 조현의 100,000,000원 임차권은 기준권리 이후라 대항력이 없지만, 현황조사에는 말소기준 전 전입자가 다수 존재하고 여러 호실 정보가 섞여 있습니다. 원본에서 803호 점유·임차관계를 분리해 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 필요한 유형입니다.
