48,706,000원
부산지방법원 2024타경59260. 대상은 부산 동래구 명륜동 품에안은 9층 904호입니다. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택으로 기재되어 있고, 감정평가의 이용상태에는 오피스텔로 적혀 있습니다. 감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 48,706,000원으로 3회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1 수준이지만, 이 사건은 말소기준보다 앞선 전입자들이 다수 기재된 현황조사와 대상 호수가 서로 어떻게 연결되는지부터 분리해 봐야 합니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 온천새마을금고 추가 근저당, 경매개시결정, 조수현의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 특히 조수현은 임대차계약 2022.06.30, 점유개시 2022.07.19, 주민등록 2022.07.20, 보증금 100,000,000원으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조수현의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층 904호 |
| 용도 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.20
등기부상 과거 구덕신용협동조합의 2018.01.22 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권 3,480,000,000원입니다. 같은 채권자의 2023.02.06 근저당 77,000,000원과 경매개시결정, 2025.05.13 조수현 임차권등기는 모두 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 904호 직접 관련자는 조수현
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수현 | 건물 전유부분 전부 | 2022.07.20 | 100,000,000원 | 없음 | 2025.05.13 임차권등기 · 배당요구 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20 | 50,000,000원 | 있음 | 배당계산상 매수인 인수 50,000,000원으로 반영 |
| 이영희 | 201호 | 2021.04.09 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 전진형 | 203호 | 2020.07.09 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 황지혜 | 302호 | 2018.02.12 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 김해윤 | 303호 | 2020.04.06 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 김지성 | 304호 | 2019.08.16 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 권령은 | 402호 | 2020.11.13 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 이애경 | 403호 | 2021.10.08 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 이희진 | 501호 | 2020.02.05 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 신유나 | 602호 | 2020.12.31 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 이명진 | 703호 | 2021.02.25 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 이귀주 | 802호 | 2020.11.18 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 김현정 | 901호 | 2020.09.25 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 이동헌 | 902호 | 2020.03.02 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
| 최영자 | 1004호 | 2018.02.27 | 미상 | 있음 | 보증금 미상 |
말소기준보다 빠른 전입자만 보더라도 여러 명이 있으나, 모두 각기 다른 호수가 표시되어 있습니다. 따라서 이들을 904호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 904호와 직접 연결되는 조수현은 오히려 말소기준 후 전입입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 904호 점유관계를 정확히 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 인수 · 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 47,429,292원 |
| 3. 추가 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 총 채권액은 3,655,441,319원, 예상 배당액은 47,429,292원, 미배당은 3,608,012,027원입니다. 김채원 보증금 50,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있으나 점유부분이 301호로 기재돼 있어 904호에 실제 적용되는지 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 3,608,012,027원 | 50,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 3,622,360,815원 | 50,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 23,036,353원 | 3,632,404,966원 | 50,000,000원 |
현재 회차는 감정가의 34.3%, 4회 유찰 시 24.01%, 5회 유찰 시 16.81% 수준입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없어 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 단지 자체 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회이고, 이번 물건은 이미 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 오피스텔로 기재되어 있으며, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 도로. 부지는 북서측으로 약 6~7미터 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역이며 최고높이 30m가 적용됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 904호 임차인 범위 대조. 현황조사에 여러 호수 점유자가 혼재하므로 904호에 실제 연결되는 임차인만 분리해 확인해야 합니다.
- 김채원 50,000,000원 인수 여부. 배당계산은 인수로 잡았지만 점유부분은 301호입니다. 대상 904호와 연결되는 근거가 있는지 원본 확인이 필수입니다.
- 조수현 임차권. 보증금 100,000,000원이지만 주민등록 2022.07.20으로 말소기준 2022.01.20 이후입니다. 대항력은 없습니다.
- 실거래 검증. 최근 거래가격 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 다회 유찰 원인. 이미 3회 유찰된 만큼 권리관계·점유·물건 상태·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “34% 최저가”보다 호수별 권리 구분이 먼저
감정가 142,000,000원이 48,706,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 대상은 904호이고, 현황조사에는 다른 호수 임차인이 대거 섞여 있습니다. 특히 배당계산상 50,000,000원 인수 대상으로 잡힌 김채원은 301호로 표시돼 있습니다. 반대로 904호와 직접 연결되는 조수현은 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다.
따라서 이 물건은 “5,000만원 인수형”으로 확정할 수도, “인수 0원 안전형”으로 확정할 수도 없는 상태입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 904호 점유관계를 확인해 301호 김채원 정보가 왜 배당계산에 들어갔는지를 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 3회 유찰이라는 할인보다 권리정보의 호수 일치 여부가 우선입니다.
