부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 9층 904호로, 사건 용도는 다세대이고 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택입니다. 한편 감정평가 요항표의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 69,580,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.

표면 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 김채원의 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있어, 현재 회차의 실질취득은 69,580,000원 + 50,000,000원 = 119,580,000원입니다. 이는 감정가의 약 84.2%입니다. 실거래 자료가 없어 119,580,000원이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.20.

말소기준권리는 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권 3,480,000,000원입니다. 공동담보목록 제2022-45호가 붙은 채권최고액으로, 본건 한 호실의 감정가보다 훨씬 큰 금액입니다. 뒤이어 설정된 77,000,000원 근저당과 조수현의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

2018.01.22. 구덕신용협동조합 명의 근저당권 2,640,000,000원은 2022.01.21. 해지를 원인으로 2022.01.24. 말소되었습니다. 2022.12.07.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항을 담고 있으므로, 경매 매각 후의 처리와 말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 904호와 다른 호실이 함께 기재

현황조사에는 품에안은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 열거되어 있습니다. 본건 904호에 직접 대응하는 등기 임차권자는 조수현 1명입니다. 조수현은 임대차계약일 2022.06.30., 점유개시일 2022.07.19., 주민등록일 2022.07.20., 보증금 100,000,000원으로, 모두 2022.01.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없습니다. 다만 다른 호실 점유자를 본건 904호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 실거래 근거가 없다

품에안은은 15세대, 2018.01.10. 준공으로 정리되어 있으나 대상 면적 22.8457㎡와 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 최근 낙찰가와 낙찰일도 없고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.

따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 배당안의 50,000,000원 인수 가정을 반영하면 실질취득은 119,580,000원으로 감정가의 약 84.2%입니다. 이 금액과 비교할 최근 실거래가 없으므로 가격 가점은 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

채권총액은 3,655,441,319원, 채권자 예상배당은 67,927,560원, 미배당은 3,587,513,759원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 근저당권 채권최고액과 같은 채권자의 신청채권 청구액이 별도 항목으로 함께 계산되어 있으므로, 실제 채권총액의 중복 여부는 채권계산서와 배당요구서를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
• 이용상태. 감정평가 요항표상 오피스텔이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 업무시설인 오피스텔 등의 부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 6~7미터 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역이며, 최고높이 30미터 제한이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 2,612,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 정리되어 있습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 집합건물이고 대상 면적과 일치하는 최근 실거래가 없어 가격 검증 자료가 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 904호 임차인 특정. 조수현의 임대차계약서·전입세대확인서·점유 현황과 904호의 연결 여부를 확인하세요.
• 김채원 301호 분리. 배당안의 50,000,000원 인수가 본건 904호에 적용된 근거가 있는지 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 사건번호 대조. 2024타경59260과 등기부 기재 2025타경21753의 관계를 법원 사건기록으로 확인하세요.
• 기각결정 확인. 2026.06.22. 기각결정정본의 대상과 효력을 확인하고 2026.07.28. 매각기일 결과를 조회하세요.
• 목적물 표시 대조. 사건 주소 904호와 감정평가 요항표의 604호 문구가 왜 다른지 평가목록·호별배치도로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인하세요.
• 실질취득 기준. 인수 50,000,000원이 확인되면 현재 회차의 비교 기준은 69,580,000원이 아니라 119,580,000원입니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 인근의 전용 22.8457㎡ 오피스텔·다세대 실거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 3,480,000,000원 및 77,000,000원의 공동담보 목록과 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 체납·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 호실 확인이 먼저다

이 물건은 감정가 142,000,000원에서 최저가 69,580,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당안의 인수 50,000,000원을 반영하면 실질취득은 119,580,000원으로 높아집니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다.

더 큰 문제는 인수자로 계산된 김채원이 301호이고, 매각 대상은 904호라는 점입니다. 904호에 직접 대응하는 조수현은 말소기준권리 이후 임차인으로 대항력이 없지만, 사건번호와 감정평가 대상 호수도 서로 다르게 기재되어 있습니다. 즉 이 사건은 권리분석 결과가 하나로 닫히지 않은 상태입니다. 호실·사건·점유관계가 원본에서 일치하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.