부산지방법원 2024타경59260. 대상은 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 45,619,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권이고, 이후의 온천새마을금고 추가 근저당, 김지영 주택임차권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 주의할 부분은 단순히 “임차인이 많다”거나 “보증금 50,000,000원을 떠안는다”고 판단하는 것입니다. 현황조사에는 201호·202호·301호·302호·501호·502호·504호 등 다른 호실의 전입자도 함께 확인됩니다. 그중 보증금 50,000,000원인 김채원은 301호로 특정되어 있어 대상 503호 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층 503호 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가 대비 34.3% |
| 신청채권액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.20
2018.01.22 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이며 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있습니다. 2023.02.06 추가된 온천새마을금고 근저당권 77,000,000원과 2025.03.10 김지영 임차권, 2025.04.16 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 임차관계 — 503호 직접 관련 임차권은 김지영
| 임차인 | 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 건물 전유부분 전부 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김지영의 임대차계약일자는 2023.11.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.11.16이고 임차보증금은 20,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2025.03.10이며, 말소기준권리인 2022.01.20보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 등기상 해당 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 별도
현재 최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 133,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·최근 추세가 제시되어 있지 않아, 이 비율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 을구 2번 근저당권 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 44,397,858원 |
| 을구 4번 근저당권 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권액 | 98,441,319원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,221,142원을 제외한 44,397,858원이 선순위 온천새마을금고 근저당에 배당되고, 총 채권액 기준 미배당액은 3,611,043,461원입니다. 공동담보가 기재된 근저당 채권최고액을 기준으로 한 수치이므로 실제 배당과는 차이가 날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다.
- 규모. 품에안은은 15세대로, 사용승인일은 2018.01.10입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지의 부정형 토지로 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 경매 특성. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회이고, 이 사건은 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 대조. 503호 권리와 다른 호실의 전입자를 섞지 마세요. 특히 301호 김채원 보증금 50,000,000원은 503호 인수액이 아닙니다.
- 김지영 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입 2023.11.16, 임차권등기 2025.03.10의 후순위 임차권임을 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기 내용을 매각물건명세서 및 최신 등기부와 대조하세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당 채권최고액 3,480,000,000원은 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있으므로 실제 채권·배당관계를 따로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 실제 503호와 유사한 오피스텔 최근 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 절차 확인. 2026.06.22와 2026.08.06 채권자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 현재 사건 진행 상태를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “34%”보다 먼저 볼 것은 503호 자체의 권리
이 사건은 감정가 133,000,000원에서 최저가 45,619,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없기 때문에 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 권리 측면에서는 대상 503호에 직접 연결된 김지영 임차권이 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 점이 핵심입니다.
반대로 현황조사에 등장하는 다른 호실의 전입자, 특히 301호 김채원의 보증금 50,000,000원을 503호 인수액으로 가져오면 실질취득가 판단 자체가 틀어집니다. 여기에 3회 유찰, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당, 기각결정정본 발송 이력까지 겹쳐 있으므로 권리는 호실별로 분리하고, 가격은 실제 거래사례로 다시 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
