부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 133,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 말소기준권리는 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 추가 근저당권·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형으로 끝나지 않습니다. 배당 추정표에는 2021.08.20. 전입한 김채원의 보증금 50,000,000원이 우선변제 없이 매수인에게 전액 인수되는 금액으로 잡혀 있습니다. 따라서 화면에 보이는 65,170,000원이 총 취득비용이 아닙니다. 현재 회차에서는 65,170,000원 + 50,000,000원 = 115,170,000원으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층 503호 도로명주소: 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기증명서 발행 | 2026.07.31 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 인수 산정은 별개
2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.21. 해지를 원인으로 2022.01.24. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 77,000,000원 근저당권과 김지영의 20,000,000원 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 503호 귀속 여부가 핵심
현황조사에는 총 29명이 기재되어 있으나 대부분 201호부터 1004호까지 서로 다른 호실의 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 이들을 모두 503호 임차인으로 보거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 201호 | 2021.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이강선 | 202호 | 2023.02.20 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 전진형 | 203호 | 2020.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김성찬 | 301호 | 2022.08.24 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20 | 50,000,000원 월 130,000원 | 선순위 전입 | 확인 안 됨 | 산정상 50,000,000원 인수 |
| 황지혜 | 302호 | 2018.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김해윤 | 303호 | 2020.04.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김지성 | 304호 | 2019.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 유지혜 | 401호 | 2022.03.08 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 권령은 | 402호 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이애경 | 403호 | 2021.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이희진 | 501호 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 최유정 | 502호 | 2022.04.29 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 신유나 | 602호 | 2020.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김지현 | 603호 | 2023.04.19 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이명진 | 703호 | 2021.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김민수 | 801호 | 2023.04.24 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이귀주 | 802호 | 2020.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 고경우 | 804호 | 2022.07.12 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김현정 | 901호 | 2020.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이동헌 | 902호 | 2020.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 박호성 | 903호 | 2023.05.08 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 조수현 | 904호 | 2022.07.20 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 이경아 | 1001호 | 2022.04.26 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 양창화 | 1003호 | 2022.08.01 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 최영자 | 1004호 | 2018.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 503호 귀속 확인 필요 |
| 김지영 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 말소기준 후 | 배당요구 있음·순위 미상 | 매각으로 소멸 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 표에 기재된 29명은 모두 개인 점유자 또는 임차권자입니다. 다만 타호실 점유자를 대상 503호의 실제 임차인 수로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 65,170,000원입니다. 하지만 산정된 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득액은 115,170,000원이 됩니다. 이는 감정가 133,000,000원의 86.6%입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰대금 | 산정상 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 50,000,000원 | 115,170,000원 | 86.6% |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 50,000,000원 | 95,619,000원 | 71.9% |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 50,000,000원 | 81,933,299원 | 61.6% |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 인수 · 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 매수인 전액 인수 산정 |
| 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 63,596,940원 | 공동담보·미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 3,655,441,319원 중 배당액은 63,596,940원이고, 미배당액은 3,591,844,379원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며, 감정 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 건물. 2018.01.10. 준공, 15세대로 집계되며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 1.7회로 집계되며, 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김채원 호실 확인. 301호 점유자가 왜 503호 배당 추정에서 50,000,000원 인수 대상으로 반영됐는지 확인합니다.
- 김지영 임차권 확인. 임대차계약일 2023.11.13., 전입·점유·확정일 2023.11.16., 보증금 20,000,000원의 원본을 대조합니다.
- 현황조사 범위 확인. 201호부터 1004호까지의 점유자 명단이 건물 전체 조사인지, 개별 매각 대상 조사인지 확인합니다.
- 사건번호 대조. 분석 대상은 2024타경59260이나 등기부 경매개시결정 원인에는 2025타경21753이 기재되어 있으므로 병합·중복·오기 여부를 확인합니다.
- 감정 대상 대조. 사건 주소 503호와 감정요항표의 604호 표기가 일치하지 않습니다. 감정평가서 표제부·도면·사진을 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 현재 등록 상태와 매각 후 효력·말소 처리 여부를 확인합니다.
- 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.28.이고 등기증명서 발행일은 2026.07.31.이므로 매각 결과와 이후 절차를 법원 원문에서 확인합니다.
- 기각결정 발송 이력. 2026.06.22. 온천새마을금고에 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 기각 대상 신청과 본 경매 진행에 미친 영향을 확인합니다.
- 점유·명도. 현재 실제 503호 점유자, 공실 여부, 출입 가능 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 법원 진행내역을 직접 대조합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “누구의 5천만원인가”
현재 최저가 65,170,000원은 감정가의 49%로 보이지만, 산정상 인수액 50,000,000원을 합치면 실질취득액은 115,170,000원입니다. 감정가 대비 86.6%이고, 비교 가능한 동일 면적 실거래도 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다.
이 사건의 진짜 승부처는 할인율이 아닙니다. 301호로 표시된 김채원의 보증금이 왜 503호 매수인 인수액으로 계산됐는지, 그리고 503호 주소로 등기된 김지영 임차권과 어떤 관계인지가 먼저 해소돼야 합니다. 감정요항표의 604호 표기와 경매개시 사건번호 차이까지 겹쳐 있습니다. 권리·대상 특정이 정리되기 전에는 입찰 보류가 맞습니다.
