부산지방법원 2024타경59260. 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 8층 801호입니다. 공부상 용도는 공동주택인 다세대주택이고, 감정요항표의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가 1억4,000만원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 6,860만원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자와 매수인 인수액입니다.

말소기준권리는 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 7,700만원 근저당권, 임의경매개시결정, 김민수의 1,000만원 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준일 이전에 전입한 점유자가 17명 확인되며, 이 가운데 김채원은 보증금 5,000만원의 대항력 있는 임차인으로 배당표상 전액 매수인 인수가 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다

2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 2022년 1월 21일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권이며, 이후 권리인 2023년 근저당권과 2025년 경매개시결정·김민수 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 신고 29명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사와 등기상 확인되는 실제 점유·임차 신고는 29명입니다. 말소기준일인 2022.01.20 이전 전입자는 17명, 이후 전입자는 12명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

김민수는 2025.05.19 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤고 배당요구가 확인되지만, 전입·확정일자가 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%가 아니라 실질취득 84.7%+

현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 하지만 김채원의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있어, 현재 회차의 실질취득은 최소 118,600,000원입니다. 감정가 대비 84.7%이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 위험까지 포함하면 총부담은 더 늘어날 수 있습니다.

동일 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.7회, 낙찰률 0%가 표시돼 있으며, 최근 낙찰금액과 매매 실거래금액은 확인되지 않습니다. 대상면적 22.8414㎡의 동일 면적 매칭도 확인되지 않아, 감정가·최저가를 실제 시장가격의 대용치로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

매각대금 68,600,000원은 집행비용 1,634,800원과 온천새마을금고 근저당권 66,965,200원으로 전액 소진됩니다. 채권자 미배당액은 3,588,476,119원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 김채원 보증금 50,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 정보 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 평지로, 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 30미터 제한지역입니다.
• 토지가격. 공시지가는 ㎡당 2,612,000원이고, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 규모·환금성. 15세대 규모이고 동일 단지 경매 낙찰률이 0%로 표시돼 있습니다. 최근 낙찰·매매가격이 확인되지 않아 환금성과 적정가격 검증이 제한적입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 68,600,000원에 확인된 인수액 50,000,000원을 더한 최소 118,600,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 김채원 임대차 목적물 확인. 배당표는 301호 김채원의 보증금을 801호 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서에서 목적물 연결관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자 16명 확인. 보증금·확정일자·점유 여부가 확인되지 않은 말소기준 전 전입자에 대해 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대차계약서를 대조해야 합니다.
• 김민수 임차권. 보증금 10,000,000원, 주민등록·확정일자 2023.04.24, 임차권등기 2025.05.19로 말소기준보다 후순위입니다. 배당과 소멸 여부를 최종 명세서에서 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간과 매각에 따른 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 사건번호 대조. 본 사건 표기는 2024타경59260이지만 등기부 경매개시결정 원인에는 2025타경21753이 기재돼 있습니다. 두 사건의 연결관계를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.28로 기재돼 있으나, 2026.06.22 채권자 온천새마을금고에 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있습니다. 실제 기일 진행 여부와 매각 결과를 확인해야 합니다.
• 감정 목적물 확인. 감정요항표의 6층 604호 표기와 대상 8층 801호 표기가 다르므로 호별 감정평가액·면적·현황을 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 인근 동일 용도·유사 면적의 실제 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 배당 변동항목. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 배당과 인수금이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “84.7%+ 실질취득”

이 사건은 최저가가 감정가의 절반 아래까지 내려왔다는 숫자만으로 접근해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 확인된 비용만 합쳐도 매각대금 68,600,000원과 김채원 보증금 인수 50,000,000원으로 실질취득 최소 118,600,000원입니다. 감정가의 84.7%에 해당하고, 말소기준 전 전입자 16명의 보증금이 확인되지 않아 상단은 열려 있습니다.

후순위 근저당과 김민수 임차권등기가 소멸한다는 점만으로 권리가 안전해지는 물건도 아닙니다. 다수 호실 점유자가 함께 조사된 구조, 301호 김채원 보증금이 801호 배당표에 인수로 반영된 점, 감정요항표가 604호를 가리키는 점, 경매개시 사건번호와 본 사건번호가 다른 점, 기각결정정본 도달 기록까지 원본 확인사항이 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리와 목적물 특정이 끝나지 않은 고난도 물건입니다. 확인되지 않은 인수금이 모두 해소되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.