부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 10층 1004호입니다. 등기상 소유자는 하현이며, 2019년 4월 4일 매매를 원인으로 거래가액 119,692,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 1월 20일 설정된 온천새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있습니다.
말소기준권리 이후 설정된 온천새마을금고의 채권최고액 77,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 매수인이 인수할 후순위 담보권은 없지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 대상호 점유관계입니다. 1004호의 최영자는 2018년 2월 27일 전입해 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 인수액을 확정해 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 (2019.04.04. 매매 · 거래가액 119,692,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유 위험은 별도
2018년 구덕신용협동조합 근저당권은 2022년 1월 21일 해지를 원인으로 2022년 1월 24일 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후의 2023년 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 담보권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 2022년 12월 7일에는 이 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기가 기록됐습니다. 해당 등기와 경매 후 법률관계는 입찰 전에 매각물건명세서 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
② 대상 1004호 점유자 — 보증금 미상이라 인수액 계산 불가
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영자 | 1004호 | 2018.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최영자의 전입일은 2018년 2월 27일로 말소기준권리 설정일인 2022년 1월 20일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금은 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권 표시액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 경매 신청 청구액 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외하면 을구 2번 온천새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 신청채권자 청구액은 같은 온천새마을금고의 경매 신청액이므로 근저당 채권과 별개의 추가 채무로 단순 합산해 해석하지 않아야 합니다. 당해세·최우선변제 및 대상 1004호 최영자의 미상 보증금은 확정 반영할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 표시액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 3,587,513,759원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 3,608,012,027원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 3,622,360,815원 |
현재 회차보다 유찰이 더 진행되면 매각가 자체는 48,706,000원, 34,094,200원으로 낮아집니다. 그러나 최영자의 보증금이 낙찰가를 초과하고 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 추가 유찰만으로 실질취득액이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 절차 상태 — 기각결정 정본 송달 이력 확인
2026년 6월 22일 채권자 온천새마을금고에 기각결정정본이 발송됐고 같은 날 도달한 이력이 있습니다. 매각기일은 2026년 7월 28일로 기재돼 있으나, 기각결정의 대상과 매각절차 진행 여부는 사건기록에서 확인해야 합니다. 기각결정 송달 사실만으로 경매 전체가 취소됐다고 단정할 수는 없지만, 입찰 가능 여부를 확인하지 않고 접근해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 문구 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 품에안은은 총 15세대이며 2018년 1월 10일 사용승인된 것으로 표시돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 6필지 일단 부정형 토지이며, 북서측 약 6~7미터 도로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,612,000원이며 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 최고높이 30미터가 기재돼 있습니다.
- 비교 통계. 품에안은 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.7회이며, 최근 낙찰금액은 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최영자 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 차임, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력과 인수액을 단정하지 말고 주택 인도와 주민등록 유지 여부까지 대조해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 분리. 301호 김채원 보증금 50,000,000원 등 다른 호수의 점유관계를 대상 1004호 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 감정평가 호수 확인. 감정평가 요항의 6층 604호 문구가 10층 1004호 대상 물건에 적용되는지 원본 페이지와 사진을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 다세대주택과 감정 이용상태 오피스텔의 차이가 실제 이용·대출·세금·전입 가능 여부에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 7일 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 임대의무 관계를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 기각결정 확인. 2026년 6월 22일 기각결정정본의 대상과 매각기일 진행 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “미상 보증금”을 먼저 본다
이 물건의 담보권 구조는 단순합니다. 2022년 온천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 대상 1004호에는 말소기준보다 빠른 2018년 2월 27일 전입자 최영자가 있고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
따라서 최저가 69,580,000원만을 실질취득비용으로 보면 안 됩니다. 최영자의 대항력이 인정되고 배당되지 않은 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 여기에 감정평가서의 604호 문구, 다세대와 오피스텔 용도 차이, 기각결정정본 송달 이력까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 절차의 불확실성이 해소되지 않은 D등급 고위험 물건입니다. 보증금과 절차 상태를 확인하기 전에는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 맞습니다.
