부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 132,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 64,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 임차인 황지혜는 말소기준권리보다 앞선 2018년 2월 12일 전입과 확정일자를 갖추고 있고, 보증금 82,500,000원 전액을 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남기 때문입니다.

현재 최저가 64,680,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,564,240원을 제외한 63,115,760원이 황지혜에게 배당됩니다. 보증금 잔액은 19,384,240원이며, 이를 최저가에 더한 본건의 실질취득액은 약 84,064,240원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 따라서 ‘감정가의 49%’라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준은 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 온천새마을금고의 77,000,000원 근저당권, 경매개시결정과 동래구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 황지혜의 주민등록일과 최초 확정일자는 모두 2018년 2월 12일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2025년 5월 7일에 이루어졌지만, 선행 전입과 확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 본건 임차인 — 실제 임차인 1명

황지혜는 2025년 5월 7일 임차권등기명령을 받고 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 현재 회차 매각대금에서는 보증금 전액을 회수하지 못하므로 부족분이 매수인에게 남습니다. 현황조사에는 품에안은 건물의 다른 호실 전입자들도 함께 기재되어 있으나, 본건 302호의 직접 임차권자로 확인되는 사람은 황지혜입니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다

회차가 내려가면 낙찰가는 64,680,000원에서 45,276,000원, 31,693,199원으로 줄지만, 황지혜가 배당받지 못하는 금액이 반대로 늘어납니다. 그 결과 본건 실질취득액은 83,470,478원~84,064,240원 수준에서 유지됩니다. 이 차이는 매각대금에서 차감되는 집행비용 추정액의 변화에 따른 것으로, 구조적으로는 보증금 82,500,000원 부근에서 취득비용이 고정되는 대항력 인수형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

집행비용 1,564,240원과 황지혜 배당액 63,115,760원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 온천새마을금고 근저당권과 신청채권자 청구에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 당해세와 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세·환금성 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

품에안은은 2018년 1월 10일 준공된 15세대 규모의 오피스텔로 기재되어 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액은 확인되지 않으며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태지만, 실거래 자료가 없으므로 실질취득액 약 84,064,240원이 현재 시세보다 낮은지 높지는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항의 건물 공통사항 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며 실제 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다.
• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 6필지 일단 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
• 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역이며 최고높이는 30미터로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. ㎡당 2,612,000원으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑦ 절차·입찰 체크리스트

• 황지혜 배당액 재계산. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 미배당 인수액이 변하므로 배당표 원본으로 최종 확인해야 합니다.
• 302호 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 호수 불일치 해소. 경매 대상은 302호이나 감정요항은 604호로 기재되어 있으므로 감정서 표지·사진·평면·면적을 대조해야 합니다.
• 사건번호 대조. 본건 사건번호와 등기상 경매개시결정에 기재된 사건표시가 일치하는지 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 기각결정 확인. 2026.06.22 채권자 온천새마을금고에 기각결정정본이 발송·도달한 이력이 있으므로 경매 진행 여부와 매각기일의 유효성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각에 따른 등기 처리와 관련 의무의 소멸 여부를 원본으로 검토해야 합니다.
• 시세 조사. 최근 실거래 표본이 없으므로 인근 오피스텔 매물·실거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 실질취득액 약 84,064,240원과 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 미납 공과금 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 8,406만원 실질취득”으로 봐야 한다

이 물건의 표면 최저가는 64,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 선순위 대항력을 가진 황지혜의 보증금 82,500,000원이 배당으로 전액 변제되지 않아, 현재 회차에서는 19,384,240원을 매수인이 추가로 인수합니다. 실질취득액은 약 84,064,240원이며, 한 차례 또는 두 차례 더 유찰돼도 임차보증금 인수가 증가해 총액은 약 8,300만~8,400만원대에 머뭅니다.

여기에 최근 실거래 부재, 15세대 소규모 오피스텔의 환금성 확인 필요, 감정요항표의 302호·604호 불일치, 2026년 6월 22일 기각결정정본 발송 이력이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다. 임차보증금 인수액·감정 대상 호수·경매 진행 상태를 원본에서 해소한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 고위험 검증형 물건입니다.