부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 4층 402호, 전용면적 29.8742㎡ 오피스텔입니다. 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 65,170,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차인 승계 범위를 먼저 봐야 합니다. 말소기준권리는 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권이지만, 402호 점유자로 기재된 권령은 씨의 전입일은 2020.11.13.으로 더 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 매수인이 부담할 금액 역시 확정할 수 없습니다.

별도로 강연주 씨는 보증금 50,000,000원, 주민등록일 2020.11.13., 확정일자 2024.02.29.의 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 65,170,000원 배당 가정에서는 강연주 씨에게 50,000,000원이 전액 배당돼 남는 승계액이 0원이지만, 집행비용 외 당해세나 우선순위 변동으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심

등기상 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 2023.02.06. 채권최고액 77,000,000원의 근저당권과 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.09.19. 등기된 강연주 씨 임차권도 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 주민등록일이 2020.11.13.으로 선행하며 매각물건명세서에는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 402호와 인수 계산의 이름이 일치하지 않는다

402호에는 권령은 씨가 전입·점유자로 기재돼 있고, 임차권등기에는 강연주 씨가 전유부분 전체의 임차권자로 기재돼 있습니다. 두 사람의 주민등록일이 모두 2020.11.13.이므로 같은 임대차의 관계인인지, 임차인이 변경된 것인지, 별개의 권리인지 원문 확인이 필요합니다. 권령은 씨는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정해서는 안 되며, 인수 가능·금액 미상으로 접근해야 합니다.

③ 가격 판단 — 65,170,000원이 곧 취득원가는 아니다

현재 최저가에 배당 시뮬레이션상 인수액을 더하면 계산은 다음과 같습니다.

시뮬레이션에서는 매각가가 65,170,000원에서 31,933,299원까지 내려가도 인수액이 50,000,000원에서 69,041,500원으로 증가해 실질취득액은 100,974,799원 아래로 크게 내려가지 않습니다. 대항력 있는 임차보증금이 배당되지 않는 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조이기 때문입니다.

동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득 115,170,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없으며, 감정가 대비 86.6%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 15세대 규모 오피스텔이라는 점도 매도 시 환금성을 별도로 검토해야 하는 요소입니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

온천새마을금고 근저당권은 공동담보목록이 있는 채권최고액 기준입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 김채원 씨의 50,000,000원 인수는 301호 기재와 본건 402호의 관계를 확인해야 하며, 권령은 씨의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장과 감정 이용상태 모두 업무시설인 오피스텔입니다.
• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 6필지 일단의 부정형 평지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 ㎡당 2,612,000원입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 2018.01.10. 사용승인, 15세대의 소규모 오피스텔입니다. 동일 면적 실거래 기준이 없어 매도가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 임대차 원문 확인. 권령은 씨의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 강연주·권령은 관계 확인. 주민등록일이 2020.11.13.으로 같으므로 동일 임대차의 권리승계인지, 별도 임차관계인지 확인해야 합니다.
• 김채원 인수 적용 여부 확인. 배당 시뮬레이션에는 50,000,000원 인수로 잡혔지만 점유부분은 301호입니다. 본건 402호에 적용되는 근거를 원문에서 찾아야 합니다.
• 실질취득액으로 응찰가 산정. 현재 계산은 65,170,000원이 아니라 115,170,000원입니다. 권령은 씨 보증금이 추가로 확인되면 총액은 더 커질 수 있습니다.
• 강연주 배당잔액 확인. 현재 가정에서는 50,000,000원 전액 배당이지만, 당해세·최우선변제 등으로 부족액이 생기면 그 잔액이 승계될 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 절차를 원본 문서로 확인하세요.
• 기각결정 기록 확인. 2026.06.22. 도달한 기각결정정본의 대상과 사건 진행 상태를 법원 기록으로 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 면적 실거래 표본이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 인근 오피스텔의 실제 매매·임대 시세를 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 임차보증금 반환 협의 비용까지 반영하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “누구의 보증금을 인수하는가”

이 물건의 최저매각가는 감정가의 49%인 65,170,000원입니다. 그러나 현재 배당 시뮬레이션대로라면 매수인 인수 50,000,000원을 더한 실질취득은 115,170,000원, 감정가의 86.6%입니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 인수액이 증가해 실질취득은 101,221,142원과 100,974,799원으로 수렴합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 싸지는 구조가 아닙니다.

더구나 본건 402호에는 보증금 미상의 권령은 씨가 기재돼 있고, 강연주 씨의 50,000,000원 임차권등기가 겹칩니다. 반면 시뮬레이션에서 50,000,000원 인수로 계산된 김채원 씨는 301호로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 숫자는 확정 취득원가가 아니라 검증이 필요한 계산값입니다. 시세 비교자료도 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 402호의 실제 임대차와 인수대상부터 확정해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.