부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 10층 1001호로 표시된 집합건물입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)으로 기재돼 있고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 하현은 2019년 거래가 119,692,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 공동담보 기준 3,480,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 금고의 77,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 권리만 보면 후순위 담보권은 소멸하지만, 임차관계는 단순하지 않습니다. 조사된 실제 임차인은 29명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 말소기준일보다 전입일이 빠른 사람은 17명입니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계와 절차 대조가 핵심

2018년 구덕신용협동조합 근저당권은 2022년 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 온천새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 77,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022년 12월 7일에는 이 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 적용받는 민간임대주택이라는 등기가 추가돼 있어, 경매 후 처리와 임대사업자 지위 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 선순위 전입 17명

보증기관이나 대위변제자의 중복신고는 없어 실제 조사 임차인은 29명입니다. 경매 목적물로 표시된 1001호 점유자는 이경아이며 전입일은 2022.04.26.로 말소기준일 2022.01.20. 이후입니다. 따라서 제공된 전입관계만 기준으로는 대항력이 없습니다.

반면 배당가정에는 301호 김채원의 보증금 50,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 김채원의 전입일은 2021.08.20.로 말소기준일보다 빠르고, 배당가정상 우선변제권은 없는 것으로 처리됐습니다. 이 가정이 1001호 경매에 실제 적용되는지 확인되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%가 곧 가격 메리트는 아니다

현재 최저가는 감정가 142,000,000원의 49%인 69,580,000원입니다. 그러나 배당가정대로 김채원 보증금 50,000,000원을 인수하면 실질취득액은 119,580,000원으로 올라가며, 감정가의 약 84.2%가 됩니다. 따라서 ‘6,958만원에 취득한다’고 판단해서는 안 됩니다.

품에안은은 2018.01.10. 준공된 15세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 0.0%입니다. 비교 가능한 실거래 금액과 최근 매각금액은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

공동담보 채권최고액과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 배당가정입니다. 현재 회차의 채권자 배당액은 67,927,560원, 미배당액은 3,587,513,759원입니다. 김채원 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택으로 기재돼 있으나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 가정한 시세 비교는 부적절합니다.
• 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규모·환금성. 2018.01.10. 준공된 15세대 소규모 집합건물입니다. 실거래와 최근 경매 매각금액이 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 진행상태 확인. 2026.06.22. 기각결정정본 발송 내역과 이미 지난 2026.07.28. 매각기일 이후의 결과를 법원 사건기록에서 확인하세요.
• 사건번호 대조. 경매 사건 표시는 2024타경59260, 등기부 경매개시 원인은 2025타경21753입니다. 동일 사건의 병합·중복 여부를 확인해야 합니다.
• 목적물 호실 대조. 사건 주소는 1001호, 감정요항표는 604호, 인수 가정 임차인은 301호입니다. 등기부·감정서·현황조사서·매각물건명세서의 호실을 한 장씩 맞춰 보세요.
• 김채원 보증금 귀속. 50,000,000원 보증금이 실제 1001호에 승계되는지, 점유와 주민등록이 현재까지 유지되는지 확인해야 합니다.
• 1001호 점유자 확인. 이경아의 전입일은 말소기준일 이후지만 보증금·점유현황·배당요구 여부와 실제 인도 대상자를 확인하세요.
• 선순위 전입자 확인. 17명의 선순위 전입자 대부분은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 호실이 별도 구분소유인지와 1001호에 영향을 주는 임대차인지 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 경매 후 어떻게 정리되는지 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 실질취득 가정액 119,580,000원을 오피스텔·다세대주택의 동일 면적 실제 거래와 비교하기 전에는 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제금과 인도·명도비용은 별도로 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문서 불일치

최저매각가 69,580,000원만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건입니다. 하지만 배당가정대로 50,000,000원을 인수하면 실질취득액은 119,580,000원으로 뛰고, 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 말할 수도 없습니다.

무엇보다 목적물은 1001호인데 감정 서술은 604호, 인수가정 임차인은 301호이며, 사건번호와 경매개시 원인 표시도 서로 다릅니다. 29명의 임차인 중 17명은 말소기준일 이전에 전입했지만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 기각결정정본 발송 내역까지 겹칩니다. 가격 검토보다 선행돼야 할 것은 사건·호실·임차인 귀속과 현재 절차 상태의 확정입니다. 원본 대조 전 결론은 입찰 보류가 타당합니다.