68,600,000원
부산지방법원 2024타경59260. 등기부상 목적물은 부산 동래구 명륜동 품에안은이고, 소유자는 하현입니다. 하현은 2019.04.04. 매매를 원인으로 거래가액 121,477,000원에 취득했으며, 등기는 2019.04.16. 접수됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이지만 공동담보목록 제2022-45호가 기재된 공동담보 채권으로, 이 한 호실의 독립 채무액과 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
문제는 근저당 자체보다 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 이명진은 임대차계약일과 확정일자가 2021.01.29., 전입일과 점유개시일이 2021.02.25.로 기재되어 있습니다. 말소기준일인 2022.01.20.보다 앞서므로 매각물건명세서에도 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층 703호 |
| 등기부 도로명 | 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 · 2019.04.04. 매매 · 거래가액 121,477,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 대지 관련 | 준주거지역 · 토지면적 66.0㎡ · 공시지가 2,612,000원/㎡ · 6필지 일단 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
2018년 구덕신용협동조합 근저당은 2022.01.21. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당이고, 2023.02.06. 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이명진의 임차권등기는 등기일이 2025.05.20.이더라도 전입·점유가 2021.02.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 소멸권리로 처리하면 안 되며, 미변제 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 본건 직접 임차권과 건물 전체 조사내역을 구분
현황조사에는 품에안은 건물 내 총 29명의 점유·전입 내역이 기재돼 있고, 이 가운데 말소기준일보다 앞선 전입자는 17명입니다. 다만 대부분 201호·202호·301호 등 다른 호실로 기재돼 있습니다. 본건 703호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 이명진입니다.
| 임차인 | 호실 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명진 | 703호 · 건물 전유부분 전부 | 2021.02.25. 2021.01.29. | 94,500,000원 차임 없음 | 대항력 있음 | 배당 여부 확인 | 미변제 잔액 승계 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20. 확정일자 미상 | 50,000,000원 월 130,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 703호 연관 확인 |
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 실질취득가격으로 비교
현재 최저가는 68,600,000원으로 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 표면 할인만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 94,500,000원이 최저가보다 큽니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 68,600,000원 | 25,900,000원 | 94,500,000원 |
| 3회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,480,000원 | 94,500,000원 |
| 4회 유찰 시 | 33,614,000원 | 60,886,000원 | 94,500,000원 |
직접 대응하는 최근 실거래 표본과 최신 거래가는 확인되지 않습니다. 품에안은은 15세대, 사용승인일은 2018.01.10.이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 67.5%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 임차인 이명진 보증금 | 94,500,000원 | 0원 | 미변제 잔액 매수인 인수 명시 |
| 임차인 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 301호 기재 · 본건 연관 확인 |
| 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 66,965,200원 | 공동담보 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 | 후순위 · 매각으로 소멸 |
| 경매신청 청구액 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 | 신청채권 미충족 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당 계산상 채권총액은 3,655,441,319원, 채권자 예상배당은 66,965,200원, 미배당액은 3,588,476,119원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 동해중학교 서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 평지이고 북서측 약 6~7m 도로에 접하며, 준주거지역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 규모. 15세대의 소규모 집합건물이며 직접 대응 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않아 환금성 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 감정 대상 호수 표기는 별도 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 68,600,000원이 아니라 선순위 임차보증금 기준 약 94,500,000원으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이명진 배당 확인. 배당요구 여부, 우선변제 순위, 실제 배당액을 확인해 미변제 인수잔액을 확정해야 합니다.
- 김채원 호실 확인. 301호 임차보증금 50,000,000원이 왜 703호 예상 인수액에 포함됐는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 목적물 일치 확인. 703호와 감정요항상 604호가 같은 매각목록에 포함된 것인지, 단순 표기 오류인지 법원 매각목록으로 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 보고 사건번호 2024타경59260과 등기부 경매개시결정 2025타경21753의 병합·중복·별건 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 3,480,000,000원 근저당은 공동담보이므로 공동담보목록 제2022-45호와 다른 담보물의 배당 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득가인 것은 아니다”
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 68,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본건 703호에는 말소기준보다 먼저 전입한 이명진의 보증금 94,500,000원이 있습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미변제 인수잔액이 늘기 때문에 실질취득은 약 94,500,000원을 중심으로 고정됩니다.
따라서 “감정가의 49%라서 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 직접 대응 실거래도 없고, 소규모 15세대 건물이며, 감정 대상 호수와 경매 사건번호의 불일치까지 남아 있습니다. 가격 계산은 약 9,450만원, 권리 판단은 원본 확인 전까지 보류. 최저가보다 중요한 것은 선순위 임차권의 실제 배당액과 본건 703호에 귀속되는 정확한 인수범위입니다.
