부산지방법원 2024타경59260. 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 9층 903호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)으로 기재돼 있으나 감정 요항의 이용상태는 오피스텔로 적혀 있습니다. 감정 요항에 표시된 호수도 6층 604호로, 사건 주소인 9층 903호와 다릅니다. 입찰 전 집합건축물대장·감정평가서 원본에서 평가 대상과 용도 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.

등기상 말소기준은 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 온천새마을금고의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2023년 6월 23일 등기된 한국토지주택공사의 임차권은 전입일이 2021년 3월 15일로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차권 잔액이 핵심

2018년 구덕신용협동조합 근저당은 2022년 1월 24일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 1월 20일 설정된 온천새마을금고 근저당이고, 2023년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 한국토지주택공사 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 2월 19일, 전입·점유개시일은 2021년 3월 15일, 보증금은 50,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항요건과 확정일자가 있으며 배당요구도 한 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 배당액이 보증금에 미달하면 그 잔액은 매수인에게 이어질 수 있습니다.

② 임차인·점유 현황 — 승계 신고는 보증금에 더하지 않는다

현황조사와 매각물건명세서에는 한국토지주택공사를 포함해 총 31건이 기재돼 있습니다. 이 가운데 한국토지주택공사는 김채원 보증금 50,000,000원의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자는 30명입니다.

보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정할 수 없으므로 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 사건 목적물인 903호의 박호성은 2023년 5월 8일 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

총 채권액 3,655,441,319원 중 온천새마을금고에 배당되는 금액은 28,513,520원이며, 채권 미배당액은 3,626,927,799원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다

현재 회차에는 매수인 인수액이 50,000,000원으로 표시돼 있고, 4회 유찰 시에는 61,732,375원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 특히 4회 유찰 시나리오의 인수액은 확인된 김채원 보증금 50,000,000원을 초과하므로, 다른 미상 임차보증금 또는 산정 근거가 무엇인지 확인해야 합니다.

⑤ 시세·환금성 — 거래금액 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

품에안은은 2018년 1월 10일 사용승인, 15세대 규모로 기재돼 있습니다. 비교 대상 면적은 26.397㎡이나 면적 일치 여부가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액과 실거래금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정 요항 기재 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 준주거지역이며, 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 최고높이 30미터가 기재돼 있으며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 물건 여부. 사건번호 2024타경59260과 등기부 경매개시결정의 2025타경21753, 사건 주소 903호와 감정 요항의 604호가 일치하는지 원본으로 대조하세요.
• 용도 확인. 집합건축물대장상 다세대주택과 감정 이용상태 오피스텔의 불일치를 건축물대장·현황도·전입 가능 여부로 확인하세요.
• 승계 중복 확인. 한국토지주택공사는 김채원 보증금의 승계 신고입니다. 별도 50,000,000원으로 합산하지 말고 배당요구서와 보증기관 승계서류를 확인하세요.
• 인수액 재산정. 한국토지주택공사에 50,000,000원이 전액 배당되는데 김채원 보증금도 전액 인수되는 것으로 표시된 이유를 배당표 원본에서 확인하세요.
• 목적물 점유. 903호 박호성의 보증금·점유관계와 인도 가능 여부를 현장 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 미상 점유자. 대항력 가능·미상으로 분류된 선순위 전입자의 실제 호수·보증금·임대차계약·확정일자를 확인하세요.
• 민간임대주택. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무기간 관련 사항을 확인하세요.
• 시세 조사. 실거래금액 근거가 없으므로 동일 건물·인근 유사 면적의 최근 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.

맺으며 — 49% 할인보다 먼저 풀어야 할 권리 퍼즐

감정가 164,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가 80,360,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

한국토지주택공사는 김채원 보증금의 대위·승계 신고라 별도 보증금이 아닌데, 예상배당에는 50,000,000원 전액배당과 50,000,000원 전액인수가 동시에 잡혀 있습니다. 여기에 사건번호, 대상 호수, 공부상 용도와 감정 이용상태도 서로 다릅니다. 권리와 목적물의 동일성을 확인하기 전에는 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다.

결론은 분명합니다. 유찰률은 매력적으로 보이지만 현재 자료만으로는 안전 입찰가 산정이 불가능한 고위험 검증형 물건입니다. LH 승계·배당 관계, 903호 점유관계, 원본 사건번호와 감정 대상이 모두 일치하는 것이 확인된 뒤에만 입찰 검토가 가능합니다.