부산지방법원 2024타경59260. 대상 주소는 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 ‘품에안은’ 9층 903호입니다. 소유자는 하현이고, 2019.04.16 소유권이전 당시 거래가액은 141,110,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 권리의 말소기준은 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 3,480,000,000원이지만 공동담보목록 제2022-45호가 기재된 권리이므로 이 숫자를 903호 한 호실의 가치나 단독 채무액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.

권리 자체보다 먼저 확인할 문제가 있습니다. 사건 기본 주소는 9층 903호인데 감정요항표의 위치·구조·이용상태 설명은 반복해서 6층 604호를 지칭합니다. 또 본 사건번호는 2024타경59260인데 등기부 갑구 경매개시결정 원인에는 부산지방법원 2025타경21753이 적혀 있습니다. 서로 다른 원문이 동일 호실을 가리키는지 확인되기 전에는 감정가 164,000,000원과 최저가 56,252,000원의 할인폭을 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 임차보증금이 핵심

2022.01.20 온천새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2023.02.06의 온천새마을금고 근저당권 77,000,000원과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 을구 5번 한국토지주택공사 임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸 처리되지만, 전입 2021.03.15·확정일자 2021.02.19로 말소기준보다 앞서고 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인·점유 현황

현황조사에 여러 호수의 전입자가 함께 기재되어 있으나, 본건 903호 직접 점유자로 표시된 실제 임차인은 박호성 1명입니다. 한국토지주택공사 1건은 실제 임차인이 아니라 김채원 보증금의 대위·승계 신고로 구분해야 합니다.

한국토지주택공사는 김채원 보증금의 대위·승계자이므로 별도 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 현재 56,252,000원 배당모형에서는 50,000,000원 전액이 배당됩니다. 실제 배당에서 전액 변제가 되지 않을 경우에만 그 미변제 잔액의 매수인 인수 여부가 다시 문제됩니다.

② 가격 비교 — 감정가 34.3%라고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 56,252,000원으로 감정가 164,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 가격 판단에 우선해야 할 동일 면적 최근 실거래 평균·최신 실거래·최근 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)

현재 배당모형에서는 집행비용 1,412,536원과 LH 대위·승계 보증금 50,000,000원이 먼저 배당되고, 온천새마을금고에 4,839,464원이 배당됩니다. 김채원 보증금과 LH 채권은 동일 보증금의 대위·승계 관계이므로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요소에 따라 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준 · 호수 원본 대조 필요)

• 입지. 감정요항표에는 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근으로, 주위가 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있다고 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통사정은 보통 이상으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정요항표는 이용상태를 오피스텔로 기재하고 있으며, 사건 용도 표시는 다세대입니다.
• 토지. 준주거지역, 공시지가 2,612,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 기재돼 있습니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 준주거지역에 포함되며, 감정요항표에는 위반사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 품에안은은 15세대로 기재돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 2.2회, 매각률 0.0%입니다. 최근 실거래 기준이 없어 현재 최저가의 시장가격 우위는 확인할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 903호와 감정요항표 대상 확인. 사건 주소는 9층 903호이나 감정요항표 본문은 6층 604호를 지칭합니다. 감정서 원본의 표제부·호별 감정명세를 반드시 대조해야 합니다.
• 경매개시 사건번호 확인. 본건은 2024타경59260이나 등기부 경매개시결정 원인에는 2025타경21753이 기재돼 있습니다. 동일 절차인지 원문 대조가 필요합니다.
• LH 배당액 확인. 한국토지주택공사 50,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 김채원 보증금의 대위·승계자입니다. 두 50,000,000원을 별도 채권으로 더하지 마세요.
• 903호 점유 확인. 현황조사상 903호 전입자는 박호성, 전입일은 2023.05.08이며 말소기준 2022.01.20보다 늦습니다. 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
• 가격판단 보류. 56,252,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 면적 최신 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
• 공동담보 해석 주의. 온천새마을금고 3,480,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2022-45호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 전체를 903호 단독 부담으로 보지 말아야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저, 같은 물건을 보고 있는지 확인”

이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 164,000,000원에서 3회 유찰되어 56,252,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래가 없어 이 가격이 시세보다 싼지는 확인되지 않았고, 더 중요한 문제는 903호 사건에 604호 감정요항이 붙어 있다는 점입니다.

권리 측면에서는 LH의 50,000,000원 채권이 김채원 보증금의 대위·승계이므로 중복 합산하지 않는 것이 핵심입니다. 현재 배당모형대로라면 50,000,000원이 전액 배당되어 확인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 배당에서 미변제액이 생기면 그 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ① 감정대상과 903호 동일성 확인 → ② LH 실제 배당액 확인 → ③ 최신 실거래 확인입니다. 세 가지가 맞아야 비로소 56,252,000원의 가격을 평가할 수 있습니다.