부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가는 133,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 등기상 소유자는 하현이며, 말소기준은 2022.01.20. 을구 2번 온천새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있습니다.
말소기준 뒤에는 2022.12.07. 민간임대주택등기, 2023.02.06. 온천새마을금고의 77,000,000원 근저당, 2025.04.16. 임의경매개시결정이 이어집니다. 특히 임차인 조사에는 여러 호실 거주자가 함께 등장하지만, 603호로 특정된 사람은 김지현이고 전입일은 2023.04.19.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 조사 내용만 놓고 보면 603호 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 6층 603호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기부 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 온천새마을금고
2018.01.22. 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 77,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 기재돼 있습니다.
한편 2022.12.07. 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 적혀 있습니다. 등기 자체가 확인되는 만큼 매각 후 처리 상태는 매각물건명세서와 등기 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 603호만 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 건물의 여러 호실 임차인이 함께 기재돼 있습니다. 그러나 이번 매각대상 주소는 603호이므로 다른 호실 임차인의 보증금을 이 물건의 인수액으로 단순 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 신고 중 603호로 표시된 사람은 김지현 1명입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 603호 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김지현의 전입일은 말소기준 2022.01.20.보다 늦어 조사상 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준보다 뒤이므로 현재 자료에서 매수인이 보증금을 인수한다는 근거는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,221,142원을 제외한 44,397,858원이 온천새마을금고의 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 없습니다. 채권총액 대비 미배당액은 3,611,043,461원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 3,611,043,461원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 3,624,482,819원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 3,633,890,370원 |
현재 회차의 신청채권액은 98,441,319원인데 배당 가능액은 44,397,858원으로 전액 충족되지 않습니다. 4회 유찰 시에는 30,958,500원, 5회 유찰 시에는 21,550,949원으로 더 줄어듭니다. 공동담보가 포함된 대규모 근저당 구조이므로 이 물건 하나의 감정가와 근저당 채권최고액을 단순 비교해 담보가치를 판단해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 도로. 부지 북서측으로 약 6~7미터 폭 도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,612,000원/㎡이며 토지면적은 66.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 품에안은은 15세대이며 사용승인일은 2018.01.10.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호와 604호 표기 대조. 사건 주소와 감정요항의 호수가 다릅니다. 매각목록·감정평가서·현황도면을 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 분리. 301호 김채원의 50,000,000원 보증금을 603호 인수액으로 합산하지 마세요. 대상호실은 603호입니다.
- 603호 김지현 확인. 전입일은 2023.04.19.로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 점유상태를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 3,480,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2022-45호, 77,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2023-74호가 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 34.3%여도 동일 면적의 최근 실거래 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 절차 기록 확인. 채권자 온천새마을금고 관련 기각결정정본이 2026.06.22.과 2026.08.06. 도달한 기록이 있으므로 사건 진행 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 확인할 것은 대상호수다”
표면적으로는 감정가 133,000,000원짜리 오피스텔이 45,619,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 이번 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 사건 주소는 603호인데 감정요항에는 604호가 등장하고, 현황조사에는 건물 여러 호실 임차인이 한꺼번에 기재돼 있습니다. 대상 603호만 기준으로 보면 김지현의 전입일은 말소기준 이후라 대항력에 따른 인수는 확인되지 않습니다. 반대로 301호 김채원의 50,000,000원 보증금을 이 물건의 인수액으로 붙이면 대상호실이 다른 임차인을 잘못 합산하는 셈입니다.
따라서 결론은 권리구조 자체보다 자료의 호수 일치 여부와 실제 점유관계를 먼저 검증해야 하는 오피스텔입니다. 3회 유찰과 소규모 15세대라는 특성, 최근 실거래 비교자료 부재까지 감안하면 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 가격은 보류, 대상호수·점유 원본 대조가 선행돼야 합니다.
