부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 6층 603호로 표시된 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 133,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자는 하현, 신청채권자는 온천새마을금고이며 청구액은 98,441,319원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 77,000,000원의 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 603호로 조사된 점유자 김지현은 2023.04.19 전입해 말소기준일보다 늦으므로, 현 자료상 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.
② 본건 주소는 603호인데 감정요항표의 위치·구조·이용상태 설명은 604호로 작성돼 있습니다.
③ 배당표의 매수인 인수 50,000,000원은 301호 김채원 보증금으로, 본건 603호 점유자 김지현의 보증금이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 6층 603호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급일 | 2026.07.31 |
| 건물 통계 | 품에안은 · 15세대 · 2018.01.10 사용승인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 문서 일치는 미해결
2018년 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이 금액은 공동담보목록 제2022-45호가 붙은 채권최고액이므로 본건 한 호실의 실제 채무액과 동일하다고 볼 수는 없습니다.
2022.12.07에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 문구가 적혀 있습니다. 이 등기가 경매 매각 후 어떻게 정리되는지는 매각물건명세서와 등기 원본의 최종 상태를 대조하기 전까지 단정하면 안 됩니다.
② 점유·임차인 — 본건 603호와 다른 호실을 분리해야 한다
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 603호 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김지현의 전입일은 말소기준권리인 2022.01.20보다 늦습니다. 따라서 본건 603호 점유자에게서 확인되는 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 명도 조건은 최종 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
현황조사에는 총 29명의 점유자가 기재돼 있으나, 그중 본건 603호와 일치하는 사람은 김지현 1명입니다. 다른 28명은 201호·202호·301호 등 별도 호실 점유자이므로 본건 임차인 수나 보증금에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격·환금성 — 49% 할인만으로 싸다고 결론낼 수 없다
현재 최저가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 그러나 본건과 일치하는 실거래 자료는 확인되지 않았고, 단지 통계의 비교면적 29.8392㎡도 본건과의 일치가 확인되지 않아 시세 비교에 사용할 수 없습니다.
품에안은은 15세대 규모이며 2018.01.10 사용승인됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%이고 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 인정하기보다는, 인근 동일 용도·유사 면적의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,573,060원 |
| 인수 표시 · 301호 김채원 보증금* | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 63,596,940원 |
| 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 3,655,441,319원, 배당액은 63,596,940원, 미배당액은 3,591,844,379원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액과 신청채권자 청구액이 함께 반영돼 있으므로 이를 본건 한 호실의 확정 채무로 해석하면 안 됩니다. *50,000,000원은 301호 점유자 자료로, 603호 매수인 인수액으로 확정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 표시* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 3,591,844,379원 | 50,000,000원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 3,611,043,461원 | 50,000,000원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 3,624,482,819원 | 50,000,000원* |
*세 시나리오의 50,000,000원 인수 표시는 모두 301호 김채원 보증금에 따른 계산으로, 본건 603호에 적용하려면 호수 일치 여부를 먼저 바로잡아야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기재 내용)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 부산 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지이며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 도로. 부지 북서측으로 약 6~7m 폭 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,612,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 존속 확인. 2026.06.22 기각결정 정본 송달 이후 매각기일 2026.07.28이 실제 진행됐는지 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 본건 2024타경59260과 등기상 경매개시 원인 2025타경21753의 관계를 법원 문서로 확인해야 합니다.
- 감정 호수 대조. 감정요항표의 604호 표기가 단순 오기인지, 다른 호실 감정자료가 연결된 것인지 확인해야 합니다.
- 임차자료 분리. 301호 김채원 보증금 50,000,000원을 603호 인수액에 합산하지 말고, 603호 김지현의 계약관계만 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 말소 및 임대사업자 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 명도. 김지현은 대항력은 없으나 현재 점유 중일 수 있으므로 인도명령·명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 오피스텔의 거래·임대료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 사건번호와 호수를 한 장씩 맞춰봐야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 정확한 목적물이 먼저”
본건 603호만 놓고 보면 점유자 김지현은 말소기준권리 이후 전입해 선순위 대항력 위험은 확인되지 않습니다. 온천새마을금고의 근저당권들도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그럼에도 지금 단계에서 이 물건을 권리상 안전하다고 확정하기 어려운 이유는 서류가 서로 다른 사건과 호실을 가리키고 있기 때문입니다.
경매개시 사건번호는 2025타경21753, 감정요항표는 604호, 50,000,000원 인수 계산은 301호 김채원 자료입니다. 여기에 2026.06.22 기각결정 정본 송달 기록까지 있습니다. 감정가의 49%라는 가격은 이 네 가지 확인이 끝난 뒤에야 의미가 생깁니다. 결론은 단순합니다. 가격은 관심, 입찰은 보류. 사건 존속과 603호 전용 원본서류가 일치하는 것을 확인한 뒤 다시 평가해야 합니다.
