부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 8층 804호입니다. 공부상 공동주택인 다세대주택이고, 감정 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자 하현은 2019.04.04. 매매를 원인으로 거래가액 121,477,000원에 취득했고, 2022.01.20. 온천새마을금고 앞으로 채권최고액 3,480,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 77,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 승부처는 말소되는 근저당이 아닙니다. 매각물건명세서에는 전입일자 2020.09.25., 확정일자 2020.09.07., 임대차보증금 94,500,000원인 을구 5번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 현재 최저가가 낮아질수록 인수잔액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권 잔액은 인수

2018년 구덕신용협동조합 근저당은 2022.01.21. 해지를 원인으로 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서에 별도로 기재된 94,500,000원 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

② 본건 임차·점유 관계

현황조사상 804호 전입자는 고경우이고 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 다만 현재 전입자와 별개로, 매각물건명세서에 선순위 임차권등기가 명시돼 있으므로 현재 점유자만 확인해서는 인수 위험을 제거할 수 없습니다. 임차권등기권자의 배당요구, 배당순위와 예상 배당액을 매각물건명세서 및 배당요구종기 서류에서 다시 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다

현재 최저가 68,600,000원에서 집행비용 1,634,800원을 제외하면 배당에 사용할 수 있는 최대 잔액은 66,965,200원입니다. 이 금액이 전부 임차권등기권자에게 배당된다는 가장 유리한 가정에서도 보증금 잔액은 27,534,800원입니다.

매각가가 68,600,000원에서 33,614,000원까지 내려가도, 임차권자가 매각대금에서 최대한 배당받는다는 전제의 실질취득액은 약 95,505,052원~96,134,800원으로 거의 고정됩니다. 낙찰가 하락분만큼 인수잔액이 늘기 때문입니다. 임차권에 실제 배당되는 금액이 줄어들면 매수인 부담은 더 커질 수 있으며, 배당이 전혀 없다면 최저가와 보증금의 합계인 163,100,000원까지 총부담이 확대될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 시나리오)

위 배당모형의 채권자 총 청구액은 3,655,441,319원, 배당액은 66,965,200원, 미배당은 3,588,476,119원입니다. 다만 본건 매각물건명세서의 94,500,000원 임차권등기가 배당표에 반영되지 않았고 301호 임차인이 포함돼 있으므로, 실제 순위배당표로 그대로 사용할 수 없습니다.

⑤ 가격·환금성 판단

품에안은은 2018.01.10. 사용승인된 집합건물로, 확인된 대상면적은 22.8457㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회이고 낙찰률은 0.0%이며, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 동일 면적의 유효한 실거래 비교자료도 없어 실질취득액이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

감정가 대비 49%라는 할인율은 표면적인 숫자일 뿐입니다. 선순위 임차권의 미배당 잔액을 더하면 실질취득액은 최소 약 9,600만원 수준이며, 임차권 배당이 줄면 부담은 더 커집니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 등급을 높이거나 저가 매수 기회로 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동해중학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 준주거지역이며, 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
• 공시지가. 2,612,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 용도 확인. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차권등기 원문. 을구 5번 임차권등기의 등기일, 권리자, 대상 호수, 보증금과 말소조건을 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
• 배당요구와 배당순위. 94,500,000원 임차권자에게 실제 얼마가 배당되는지 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 호수 불일치. 감정요항표는 604호, 경매대상은 804호로 기재돼 있습니다. 내부상태·면적·점유현황을 804호 기준으로 재확인하세요.
• 현황점유자. 804호 전입자 고경우와 임차권등기권자가 동일인인지, 점유가 이전됐는지 확인하세요.
• 배당표 오류 가능성. 301호 김채원 보증금 50,000,000원이 본건 배당모형에 포함돼 있으므로 호실별 권리 혼입 여부를 확인하세요.
• 사건번호 대조. 등기부 경매개시결정에는 2025타경21753이 기재돼 있고 본건 표시는 2024타경59260입니다. 중복·병합·선행사건 여부를 확인하세요.
• 기각결정 기록. 2026.06.22. 채권자에게 기각결정정본이 도달한 기록이 있으므로 매각절차의 현재 진행 여부와 매각결과를 법원에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당모형에 반영되지 않은 항목을 조사하세요.

맺으며 — “49% 유찰가보다 임차권 잔액이 먼저다”

이 사건은 감정가 1억4,000만원에서 최저가 6,860만원까지 내려온 외형만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 임대차보증금 94,500,000원의 대항 가능한 임차권등기가 명시돼 있고, 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 회차에서 매각대금 잔액 66,965,200원이 전부 임차권자에게 배당되는 가장 유리한 상황을 가정해도 실질취득액은 96,134,800원입니다. 더 유찰되더라도 인수액이 늘어 총부담은 약 9,500만원대에서 거의 내려가지 않습니다. 여기에 604호·804호 감정 표기 불일치, 301호 임차인의 배당모형 혼입, 경매 사건번호 불일치와 기각결정 기록까지 겹쳐 있습니다.

최저가만 보면 저렴하지만, 권리와 서류를 함께 보면 고위험 확인형 물건입니다. 임차권등기의 실제 배당액과 말소 여부가 확정되기 전에는 인수 0원 또는 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리 보류·입찰 보류입니다.