부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 8층 804호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 매각물건명세서 비고에도 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재돼 있습니다. 반면 감정요항표의 이용상태는 오피스텔로 적혀 있어, 입찰 전 원본 서류에서 용도와 대상 호수의 일치 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 하현으로, 2019.04.16 소유권을 이전받았고 거래가액은 121,477,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-45호에 연결돼 있으므로 채권최고액을 804호 단독 채무액으로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 · 2019.04.16 소유권이전 · 거래가액 121,477,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 2023.02.06 근저당권 77,000,000원과 2025.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서는 별도로 을구 5번 임차권등기를 명시하면서, 보증금 94,500,000원, 전입일자 2020.09.25, 확정일자 2020.09.07이고 매수인에게 대항할 수 있다고 적고 있습니다. 이 권리는 말소기준보다 앞선 전입을 가진 인수 검토 대상입니다.
② 임차인·점유 관계 — 804호와 다른 호수를 섞지 말 것
현황조사에는 건물 내 여러 호수의 점유자가 함께 기재돼 있으며, 804호에 직접 기재된 점유자는 고경우입니다. 고경우의 전입일은 2022.07.12로 말소기준 2022.01.20보다 뒤여서 현황조사 기준 대항력은 없습니다. 반면 804호 경매물건 자체의 매각물건명세서에는 별도로 매수인에게 대항 가능한 을구 5번 임차권등기가 명시돼 있으므로 이 권리를 우선해서 봐야 합니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고경우 · 804호 | 2022.07.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 을구 5번 임차권등기 | 2020.09.25 / 2020.09.07 | 94,500,000원 | 대항 가능 | 배당 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
건물 내 다른 호수 점유자 중에는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 다수 있지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상 수준으로만 봐야 하며, 그 보증금을 804호 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 특히 301호 김채원의 보증금 50,000,000원은 804호의 임차권 94,500,000원과 별개의 호수이므로 본건 실질취득 계산에 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’ 판정 금지
‘품에안은’은 15세대, 2018.01.10 준공으로 집계돼 있고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 현재 본건은 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔습니다.
그러나 동일 조건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가나 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 48,020,000원이 아니라 대항 임차권을 포함한 실질취득 약 94,500,000원을 기준으로 현장 시세와 비교해야 합니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 301호 김채원 보증금 · 별도 호수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 46,755,640원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 예상배당은 46,755,640원, 미배당은 3,608,685,679원, 소유자 잔여는 0원입니다. 위 배당 산식에 포함된 301호 김채원 보증금 50,000,000원은 대상 804호와 다른 호수이므로 804호 인수액에 합산하지 않습니다. 804호의 핵심은 매각물건명세서상 을구 5번 임차권등기 보증금 94,500,000원의 미배당 잔액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근. 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 2,612,000원/㎡, 평지·부정형 토지이며 북서측 약 6~7미터 폭 도로와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인. 사건·집합건축물대장상 다세대주택인 반면 감정 이용상태는 오피스텔로 적혀 있습니다. 용도 차이는 담보가치·대출·환금성 판단에 직접 영향을 줄 수 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 건물이며 동일 조건의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 매도·재매각 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 48,020,000원이 아니라 대항 임차권 보증금 94,500,000원과 실제 배당 결과를 합쳐 자금계획을 세워야 합니다.
- 을구 5번 임차권 원본 확인. 전입 2020.09.25, 확정 2020.09.07, 보증금 94,500,000원 및 미배당 잔액 인수 문구를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
- 804호 직접 점유 확인. 현황조사상 고경우의 전입은 2022.07.12로 말소기준 후입니다. 현재 실제 점유자와 임차권등기 권리자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다른 호수 보증금 합산 금지. 301호 김채원 50,000,000원 등 다른 호수 점유관계는 804호의 인수보증금으로 더하지 마세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 33,614,000원, 5회 유찰 23,529,800원으로 내려가도 대항 임차권 인수가 늘면 실질취득은 약 94,500,000원 수준에 머물 수 있습니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 실질취득 약 94,500,000원을 기준으로 인근 다세대·오피스텔 거래와 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공동주택(다세대주택)과 감정 이용상태 오피스텔 표기가 함께 존재합니다. 건축물대장·등기·현황을 대조하세요.
- 절차 상태 확인. 2026.06.22와 2026.08.06 기각결정정본 도달 기록의 대상과 현재 사건 진행상태를 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “4,802만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
표면만 보면 감정가 140,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가가 결정하지 않습니다. 매각물건명세서가 보증금 94,500,000원의 대항 가능한 임차권등기를 명시하고 있고, 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 94,500,000원 수준으로 고정되는 인수형입니다.
여기에 동일 조건 실거래 근거가 없고, 3회 유찰, 15세대 소규모 건물, 다세대와 오피스텔의 용도 표기 차이, 기각결정정본 발송 기록까지 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 높은 점수를 줄 사건이 아닙니다. 최저가는 싸 보이지만 실제 부담은 그렇지 않을 수 있는 물건이며, 핵심은 임차권 배당잔액과 실질취득 94,500,000원이 현장 시세에서 감당 가능한지를 확인하는 것입니다.
