부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 4층 401호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 하현이며 2019.04.04 매매를 원인으로 2019.04.16 소유권을 이전받았습니다. 감정가는 133,000,000원, 두 차례 유찰된 최저매각가는 65,170,000원입니다.

등기부의 말소기준권리는 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이지만 공동담보목록 제2022-45호가 기재된 공동담보권이므로, 이 금액을 401호 한 개 호실의 독립 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다. 그 이후 설정된 77,000,000원 근저당권과 유지혜의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

문제는 등기 순서보다 점유자료의 호실 불일치입니다. 매수인 인수액 50,000,000원의 근거로 계산된 김채원은 301호로 기재돼 있고, 매각 대상은 401호입니다. 반면 401호 등기부에 올라온 임차권자 유지혜는 보증금 100,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 50,000,000원을 401호의 확정 인수액으로 단정할 수 없으며, 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 호실별 점유관계를 다시 맞춰야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 점유자료가 어렵다

말소기준권리인 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권보다 뒤에 설정된 2023.02.06 근저당권과 2024.03.11 유지혜의 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 유지혜는 임대차계약일 2022.02.10, 점유개시일 2022.03.05, 주민등록일 2022.03.08, 확정일자 2022.02.10이며, 2025.05.07 배당요구를 했습니다.

② 임차인·점유 분석 — 401호와 다른 호실을 분리해야 한다

기재 인원은 총 29명이고, 보증기관 또는 대위승계로 표시된 인원은 0명입니다. 다만 401호 등기부에 직접 연결되는 임차권자는 유지혜이며, 나머지 28명은 201호·202호·203호·301호 등 다른 호실로 기재돼 있습니다. 아래 두 사람은 이번 계산에 직접 영향을 주는 핵심 인원입니다.

③ 가격 구조 — 49% 낙찰가만 보면 안 된다

현재 최저매각가 65,170,000원은 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 계산표에 반영된 매수인 인수액 50,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득은 다음과 같습니다.

즉 최저가 표면만 보면 49%이지만, 50,000,000원 인수가 실제로 인정되는 경우 총 부담은 감정가의 약 86.6%까지 올라갑니다. 다만 해당 인수액은 301호 김채원에 근거한 계산이므로, 이번 401호의 최종 실질취득액은 호실별 임대차관계가 확인된 뒤 다시 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

계산표상 채권총액은 3,655,441,319원, 배당액은 63,596,940원, 미배당은 3,591,844,379원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 3,480,000,000원 근저당은 공동담보 채권최고액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장과 감정 이용상태 모두 업무시설인 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 부지는 북서측으로 약 6~7m 폭 도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
• 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 경매 통계. 관련 집합정보의 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기각결정 확인. 2026.06.22 발송·도달한 기각결정정본의 대상과 사건 종결 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 기재 매각기일 2026.07.28의 진행·변경·취소·매각 결과를 사건기록과 대조해야 합니다.
• 401호 점유 특정. 현황조사 명단 중 401호 점유자가 누구인지, 유지혜가 현재 점유 중인지 확인해야 합니다.
• 301호 김채원 분리. 김채원의 보증금 50,000,000원이 왜 401호 계산에 반영됐는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 유지혜의 계약일·점유개시일·전입일·확정일자·배당요구와 말소기준권리의 선후를 다시 대조해야 합니다.
• 공동담보 배당 확인. 공동담보목록 제2022-45호의 다른 담보물, 배당재단과 채권 배분관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 전용면적·층·사용승인일이 유사한 오피스텔의 최근 실거래와 현재 임대료를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액은 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 서류 불일치가 먼저다

이 물건은 감정가 133,000,000원에서 최저가 65,170,000원으로 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 계산상 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득은 115,170,000원으로 올라가고, 그 인수액의 근거가 매각 대상 401호가 아닌 301호 김채원이라는 점이 핵심 문제입니다.

401호 등기부에 올라온 유지혜의 보증금 100,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이고 대항력 없음으로 분류돼 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 반면 김채원의 보증금은 대항력 있음으로 계산됐지만 호실이 다릅니다. 여기에 2026.06.22 기각결정정본 도달 기록까지 존재합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 사건이 실제 진행 중인지, 401호의 현재 점유자가 누구인지, 50,000,000원 인수 계산이 단순 호실 혼입인지부터 확인해야 합니다. 최저가 49%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 현재 상태에서는 가격보다 절차와 점유관계의 불확실성이 훨씬 큽니다.