80,360,000원
부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 10층 1003호로 표시된 다세대 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택인 다세대주택이지만 감정 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 소유자는 하현이며, 2019.04.16. 거래가 137,541,000원으로 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원으로 본건 한 호실의 감정가를 크게 웃돌지만 공동담보가 설정된 금액입니다. 이후 근저당권 77,000,000원, 양창화의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 (2019.04.16. 거래가 137,541,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구금액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 규모 / 준공 | 15세대 · 2018.01.10. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 문서 연결이 핵심
말소기준 근저당권 이후의 온천새마을금고 추가 근저당권과 양창화의 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 양창화는 2022.08.01. 전입해 말소기준일인 2022.01.20.보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 본건 직접 임차권과 301호 인수 산정을 분리
| 성명 / 표시 호실 | 임대차 내용 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양창화 건물 전유부분 전부 | 보증금 20,000,000원 차임 430,000원 | 2022.08.01. 2024.07.19. | 대항력 없음 | 순위 확인 2024.11.04. 배당요구 | 보증기관 승계 없음 인수 산정 없음 |
| 김채원 301호 | 보증금 50,000,000원 차임 130,000원 | 2021.08.20. 확정일자 미상 | 대항력 있음 301호 표시 | 미상 | 보증기관 승계 없음 배당표상 50,000,000원 인수 |
현황조사에는 건물 전체 호실에 걸쳐 실제 인원 29명이 기재되어 있고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 본건 1003호와 직접 연결되는 임차권자는 양창화 1명이며, 나머지는 201호부터 1004호까지 다른 호실로 표시되어 있습니다.
김채원을 제외한 다른 호실 전입자 중 16명은 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄해 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 무엇보다 이들은 본건 1003호가 아닌 다른 호실 점유자로 표시되어 있어 본건 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가 49%가 곧 취득가 49%는 아니다
현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 표면 할인액만 보면 83,640,000원이지만, 예상배당표의 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득액은 130,360,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 79.5%입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 산정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,360,000원 | 50,000,000원 | 130,360,000원 | 3,576,927,799원 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 50,000,000원 | 106,252,000원 | 3,600,601,855원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 50,000,000원 | 89,376,400원 | 3,617,173,694원 |
실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않으므로 실질취득액 130,360,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회이고 본건은 이미 2회 유찰됐지만, 유찰 횟수만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 | 매각가의 약 2.3% 추정 |
| 인수 · 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 배당표상 전액 매수인 인수 · 현황조사상 301호 |
| 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 78,513,520원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
매각대금 80,360,000원 중 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 3,576,927,799원이며, 배당표상 김채원 보증금 50,000,000원은 매각대금 밖에서 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설· 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 업무시설인 오피스텔 등의 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 일부 토지는 폭 10~12m 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치된 10층 철근콘크리트 건물입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2018.01.10. 준공된 15세대 소규모 건물입니다. 최근 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 감정가 또는 실질취득액의 시장 적정성을 직접 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 상태 확인. 2026.06.22. 기각결정정본 발송·도달 이력이 있으므로 법원 사건검색과 매각기일 공고에서 진행 여부를 확인합니다.
- 사건번호 대조. 표제 사건 2024타경59260과 등기부 경매개시결정의 2025타경21753이 어떻게 연결되는지 확인합니다.
- 목적물 호실 대조. 매각 대상 1003호, 인수 산정 임차인 301호, 감정요항표 604호가 서로 다른 원인을 원본 문서로 확인합니다.
- 인수액 재계산. 김채원 보증금 50,000,000원이 본건 매수인에게 실제 승계되는지 확인한 뒤 최저가와 합산합니다.
- 양창화 임차권. 보증금 20,000,000원의 배당요구와 우선변제 순위, 예상배당표 미반영 사유를 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 임대의무·임대료 증액기준 관련 의무의 승계 가능성을 확인합니다.
- 용도 확인. 다세대주택과 오피스텔 표기가 병존하므로 건축물대장상 주용도와 실제 이용, 대출·세금 적용 기준을 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료 없이 감정가 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 1003호와 면적·용도·층이 유사한 거래를 별도로 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 서류 일치가 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 164,000,000원에서 80,360,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 그러나 예상배당표의 인수액 50,000,000원을 반영하면 실질취득은 130,360,000원으로 감정가의 약 79.5%가 됩니다. 이 금액도 301호 임차인을 1003호 인수액으로 계산한 결과여서 확정값으로 보기 어렵습니다.
여기에 기각결정정본 발송 이력, 표제 사건과 등기부상 경매 사건번호 차이, 감정요항표의 604호 표기, 다세대주택과 오피스텔의 용도 병존까지 겹칩니다. 후순위 등기 자체보다 자료가 동일한 목적물을 가리키는지가 더 큰 리스크입니다. 결론은 가격 검토 이전에 입찰 보류입니다. 사건 상태와 1003호 원본 문서가 모두 일치하고, 인수액이 확정된 뒤에야 실질취득가와 시세를 비교할 수 있습니다.
