56,252,000원
부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 10층 1003호입니다. 사건 용도는 다세대로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고도 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이라고 밝히고 있습니다. 한편 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 기재돼 있어, 공부상 용도와 감정평가상 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 온천새마을금고의 77,000,000원 근저당권, 양창화의 20,000,000원 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 양창화는 2022.08.01. 전입, 2024.07.19. 확정일자로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1003호 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 · 2019.04.04. 매매 · 거래가액 137,541,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 규모 / 준공 | 품에안은 · 15세대 · 2018.01.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차자료 대조가 핵심
2018년 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.21. 해지를 원인으로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이며 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있습니다. 2023.02.06. 추가 근저당 77,000,000원과 2024.11.04. 양창화 임차권은 말소기준 이후입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양창화 | 건물 전유부분 전부 | 2022.08.01 | 20,000,000원 | 없음 | 확정일자 2024.07.19 · 배당요구 2024.11.04 | 해당 없음 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20 | 50,000,000원 | 말소기준 전 전입 | 확정일자 확인 불가 | 배당모형상 50,000,000원 전액 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 인수 포함 총액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 56,252,000원으로 감정가 164,000,000원의 약 34.3%입니다. 표면적인 할인폭만 보면 크게 내려온 가격이지만, 배당모형에 기재된 김채원 보증금 50,000,000원 인수를 그대로 적용하면 매수인의 실질취득액은 106,252,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 단지 정보상 대상면적은 26.397㎡이고 면적 매칭도 확인되지 않았으므로, 106,252,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 또한 김채원 50,000,000원 인수표시 자체가 301호와 1003호의 호수 불일치 문제를 안고 있어, 가격 판단보다 먼저 인수관계 확정이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,412,536원 |
| 인수 · 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 54,839,464원 |
| 3. 추가 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권 총액 3,655,441,319원 중 54,839,464원이 배당되고, 미배당액은 3,600,601,855원입니다. 김채원 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 인수표시는 5천만원 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 50,000,000원 | 106,252,000원 | 3,600,601,855원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 50,000,000원 | 89,376,400원 | 3,617,173,694원 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 50,000,000원 | 77,563,480원 | 3,628,773,982원 |
배당모형에서는 유찰이 한 번 더 진행돼 매각가가 39,376,400원으로 내려가도 김채원 인수액은 50,000,000원으로 유지되고, 5회 유찰 시에도 같은 50,000,000원이 유지됩니다. 따라서 이 표시가 실제 1003호에 적용되는 권리라면 최저가 하락분만큼 총취득비용이 동일한 비율로 떨어지는 구조가 아닙니다. 반대로 301호 자료가 1003호와 무관한 것으로 확인된다면 현재 계산은 크게 달라질 수 있으므로, 이 차이를 확정하지 않은 상태에서 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근. 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재돼 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 6-7미터 폭 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 품에안은은 15세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 실거래 비교값은 확인되지 않아 가격대별 환금성 평가는 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김채원 301호와 대상 1003호의 관계 확인. 배당모형상 50,000,000원 인수의 근거가 대상 호실에 실제로 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 양창화 임차권 확인. 전유부분 전부, 보증금 20,000,000원, 전입 2022.08.01., 확정일자 2024.07.19., 배당요구 2024.11.04. 내역을 등기부·명세서와 맞춰야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 다세대주택과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 관련 인허가를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가 산정 금지. 현재 배당모형대로라면 최저가 56,252,000원 외에 50,000,000원 인수액이 더해집니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권 3,480,000,000원에는 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있으므로 개별 물건에 대한 실제 채권 잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 기각결정 송달 내역 확인. 2026.06.22. 및 2026.08.06. 채권자 온천새마을금고에 기각결정정본이 도달한 기록이 있으므로 사건 진행 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 봐야 할 숫자는 301호와 1003호다
표면만 보면 감정가 164,000,000원의 34.3%인 56,252,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 배당모형은 김채원의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있어, 그대로라면 총취득액은 106,252,000원이 됩니다. 문제는 김채원의 점유부분이 301호로 표시돼 있다는 점입니다. 반면 실제 매각대상은 1003호이고, 1003호 전유부분에는 양창화의 20,000,000원 임차권이 따로 등기돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 할인율도 아닙니다. 어느 임차권이 실제 1003호에 귀속되고 무엇을 매수인이 승계하는지부터 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 “56,252,000원에 살 수 있다”거나 “106,252,000원이 실질취득가다”라고 어느 한쪽으로 단정해서는 안 됩니다. 임차관계가 정리된 뒤에야 비로소 응찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
