부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 3층 301호로, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 132,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저가는 64,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 301호에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 김채원이 보증금 50,000,000원, 월차임 130,000원으로 조사돼 있습니다. 배당모형상 우선변제권이 없어 보증금 전액을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득은 64,680,000원 + 50,000,000원 = 114,680,000원입니다.
등기부에는 김성찬의 임차권등기도 함께 존재합니다. 임대차계약일은 2022.07.28, 확정일자는 2022.07.29, 점유개시는 2022.08.22, 주민등록일자는 2022.08.24이며, 반환되지 않은 보증금은 85,000,000원입니다. 다만 이 전입일은 말소기준권리인 2022.01.20 온천새마을금고 근저당보다 늦고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유부분 29.8742㎡ |
| 소유자 | 하현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 기타 등기 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 301호 임차인이 핵심
말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권입니다. 301호 김채원의 전입일은 2021.08.20으로 말소기준보다 앞서며, 배당모형은 김채원의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 반면 김성찬의 주민등록일은 2022.08.24로 말소기준 이후이고, 2024.11.06 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 / 범위 | 전입·확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제·배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채원 301호·주거 | 전입 2021.08.20 확정일자 미상 | 50,000,000원 월 130,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 승계 50,000,000원 |
| 김성찬 전유부분 전부·임차권등기 | 전입 2022.08.24 확정 2022.07.29 | 85,000,000원 반환되지 않은 금액 | 대항력 無 | 배당요구 2025.05.27 | 승계 0원 |
실제 301호 관련 임차인은 2명으로 확인됩니다. 김채원은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 김성찬은 확정일자와 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준 이후입니다. 현재 배당가정에서는 김성찬에게 돌아갈 잔여 재원이 없고, 김채원 보증금 50,000,000원은 배당이 아닌 매수인 승계로 처리됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가 49%가 실질취득 49%는 아니다
표면상 최저가는 감정가 132,000,000원의 49.0%인 64,680,000원입니다. 하지만 인수보증금 50,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 114,680,000원으로, 감정가의 86.9%입니다. 감정가 대비 실제 차이는 17,320,000원, 비율로는 13.1%에 그칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 인수. 임차인 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 배당 0원 매수인 인수 50,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 63,115,760원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 집행비용을 제외한 매각대금 63,115,760원은 을구 5번 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·신청채권·소유자 잔여는 0원입니다. 김채원 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 절차·등기상 추가 확인사항
- 기각결정 기록. 2026.06.22 채권자에게 기각결정정본이 발송됐고 같은 날 도달한 기록이 있습니다. 2026.07.28 매각기일과 함께 사건 진행·매각결과를 법원 공고 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 매각 후 말소 여부와 잔존 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 을구 5번 근저당 채권최고액은 3,480,000,000원이며 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있습니다. 본건 단독 채무액과 배당관계는 공동담보 원문 대조가 필요합니다.
- 임차관계 중첩. 김채원의 301호 임대차와 김성찬의 전유부분 전부 임차권등기가 함께 존재합니다. 현재 점유자와 보증금 반환 경위를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장 및 감정요항표상 업무시설인 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 토지·도로. 6필지 일단의 부정형 토지이며 북서측으로 약 6~7미터 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 ㎡당 2,612,000원입니다.
- 건물 규모. 2018.01.10 사용승인, 총 15세대 규모입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회로 집계돼 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 64,680,000원에 김채원 보증금 50,000,000원을 합산한 114,680,000원을 출발점으로 판단하세요.
- 김채원 점유 확인. 301호 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 지급·반환 내역, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 김성찬 임차권 확인. 반환되지 않은 보증금 85,000,000원의 발생 경위와 김채원 임대차와의 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 등기 말소 여부와 임대사업자 의무가 매수인에게 미치는 영향을 원문으로 확인하세요.
- 절차 진행 확인. 기각결정정본 도달 기록이 있으므로 사건 진행 여부와 2026.07.28 매각 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 대조. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 29.8742㎡ 오피스텔의 현장 매매가·임대가와 실질취득액을 직접 비교하세요.
맺으며 — “64,680,000원이 아니라 114,680,000원으로 보라”
이 물건의 표면 최저가는 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김채원의 보증금 50,000,000원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 114,680,000원, 감정가의 86.9%입니다. 김성찬의 후순위 임차권은 매각으로 소멸하지만, 같은 301호에 두 임차관계가 함께 나타나고 민간임대주택등기와 기각결정정본 도달 기록도 존재합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 임차보증금 인수와 절차 상태 확인이 먼저입니다. 결론은 가격 착시 주의, 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다.
