부산지방법원 2024타경59260. 공부상 공동주택인 다세대주택이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재된 ‘품에안은’ 9층901호입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원입니다. 표면상 할인폭은 커 보이지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 낙찰대금만으로 실제 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권입니다. 김현정은 2020.09.25 전입·점유, 2020.09.07 확정일자를 갖추고 2024.02.05 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 취득한 대항력은 별개입니다. 매각물건명세서도 보증금 94,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남는다

2018.01.22 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.24 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 2023.02.06 추가 근저당과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김현정의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 4개월 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수까지 사라지는 구조가 아닙니다.

② 임차인·점유 조사 — 선순위 전입은 ‘보증금 미상’이 더 위험하다

현황조사에는 총 29명의 전입·점유 관련 기재가 확인됩니다. 이 가운데 2022.01.20 말소기준보다 앞선 전입은 17명입니다. 김현정과 김채원을 제외한 선순위 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 아래에서는 정확도상 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 또한 각 기재 호실이 201호부터 1004호까지 흩어져 있으므로, 901호에 실제로 귀속되는 점유관계인지 원문 대조가 필요합니다.

③ 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로다

대항력 인수형 물건은 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것이 아닙니다. 현재 배당계산에 반영된 김현정·김채원 보증금 합계는 144,500,000원입니다. 매각대금이 낮아질수록 김현정에게 경매대금에서 지급되는 금액이 줄고, 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 그래서 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 실질취득 부담은 145,513,696원~146,152,440원 범위로 사실상 고정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 김현정 임차보증금 일부 변제에 사용됩니다. 김현정 미배당 26,572,440원과 김채원 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·서류 대조 메모 (감정요항표·공부 기준)

• 용도. 매각물건명세서상 집합건축물대장 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 준주거지역, 6필지 일단의 부정형 토지이며 북서측 약 6~7미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 최고높이 30m가 기재돼 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 감정서 호수 대조. 사건 대상 주소는 9층901호인데 감정요항표의 위치·구조·이용상태 문구는 6층604호로 기재돼 있습니다. 감정평가서 원문에서 대상 호수와 평가내역이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 사건번호 대조. 분석 대상 사건번호는 부산지방법원 2024타경59260이지만, 등기부의 2025.04.16 임의경매개시결정 원인에는 2025타경21753이 기재돼 있습니다. 매각기일 전 사건기록과 등기부의 연결관계를 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 69,580,000원 낙찰 가정 시 반영 인수액 76,572,440원을 더한 146,152,440원이 출발점입니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 실질취득 145,776,708원, 4회 유찰 시 145,513,696원으로 낙찰가 하락폭에 비해 총부담은 거의 줄지 않습니다.
• 김현정 임차보증금 확인. 보증금 94,500,000원 중 현재 배당 부족분 26,572,440원은 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
• 김채원 301호 연결관계 확인. 배당 시뮬레이션은 보증금 50,000,000원을 전액 매수인 인수로 반영하지만 매각목적물은 901호입니다. 원문에서 이 인수관계가 실제 대상 물건에 적용되는지 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자 원본 확인. 말소기준보다 앞선 전입 중 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 감정평가 대상 호수 확인. 감정요항표에는 6층604호가 기재돼 있어 9층901호와 불일치합니다.
• 진행상태 확인. 2026.06.22와 2026.08.06 채권자 온천새마을금고에 기각결정정본이 발송·도달한 내역이 있으므로 2026.09.01 매각기일 전 최신 진행상태를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 가격 비교 없이 최저가 할인율만으로 수익성을 판단하지 말고, 실제 901호와 유사 면적·용도의 최신 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “69,580,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 69,580,000원이 아니라 현재 실질취득 146,152,440원입니다. 김현정의 대항력 있는 임차보증금이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이고, 배당계산에는 김채원 보증금 50,000,000원까지 별도 인수로 들어가 있습니다.

그 결과 3회 유찰 시 145,776,708원, 4회 유찰 시에도 145,513,696원으로 총부담이 거의 변하지 않습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자들, 301호 김채원 인수액과 901호 사이의 연결관계 확인, 감정평가 문구의 604호·901호 불일치, 확인 가능한 실거래 가격 부재까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 권리와 실질비용은 전혀 싸지 않은 물건이며, 이 상태에서는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.