부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 7층 701호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택인 다세대주택으로 기재되어 있으나, 감정 이용상태는 오피스텔로 적혀 있습니다. 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
본건 701호에는 김희선이 2018.10.31. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준인 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당보다 약 3년 3개월 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수는 없습니다. 판단은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층 701호 |
| 용도 | 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 (2019.04.16. 거래가 121,477,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 신청채권액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 미확정
현재 말소기준은 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 2023.02.06. 근저당권과 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.01.22. 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.24. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
다만 2022.12.07.에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록되어 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기가 추가됐습니다. 이 등기의 매각 후 효력은 현재 자료만으로 단정하지 않고, 매각물건명세서와 주무관청 등록 상태를 대조해야 합니다.
② 본건 임차인 — 701호 김희선
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 보증기관 승계 없음 |
전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 인수액을 특정할 수 없고, 실제 점유와 임대차계약 내용도 원본에서 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 비용은 단순히 최저가 68,600,000원이 아니라 68,600,000원에 701호의 미배당 보증금이 더해질 수 있는 구조로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 근거가 없다
품에안은은 2018.01.10. 사용승인된 15세대 규모 집합건물입니다. 확인되는 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 1.7회이고, 최근 낙찰가와 낙찰사례는 확인되지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
용도 역시 단순하지 않습니다. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택이지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 적혀 있습니다. 대출 가능 여부, 주택 수 산정, 임대차보호 적용과 환금성 판단에 영향을 줄 수 있으므로 건축물대장·현황·감정평가서의 일치 여부가 확인돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 인수. 임차인 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 후순위 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 3,588,476,119원입니다. 다만 표에 인수 대상으로 계산된 김채원은 301호로 기재되어 있으며, 본건은 701호입니다. 이 50,000,000원을 본건 701호의 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 본건 권리판단은 701호 김희선의 보증금과 계약관계 확인을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역의 6필지 일단 부정형 토지이며, 북서측으로 약 6~7미터 폭 도로와 접합니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 일부 토지는 소로1류와 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·승강기·도시가스설비가 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모이며 최근 낙찰사례와 실거래 비교값이 확인되지 않아, 최저가 49%만으로 환금성과 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 701호 임대차계약 확인. 김희선의 보증금, 실제 점유, 계약기간, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금 중 배당되지 않고 매수인이 인수하는 금액을 최종 낙찰가에 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 301호 보증금 분리. 김채원의 50,000,000원은 301호로 기재되어 있으므로 본건 701호 인수액에 합산하지 말고 별도 호실 관계를 확인해야 합니다.
- 절차 기각 여부. 2026.06.22. 기각결정정본 도달 이후 경매 계속 여부와 2026.07.28. 매각기일 결과를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 2024타경59260과 등기부 원인의 2025타경21753 관계를 확인해야 합니다.
- 용도·호수 대조. 다세대주택과 오피스텔 이용상태의 차이, 감정서 604호 표기와 대상 701호의 차이를 건축물대장 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 말소 여부와 매각 후 효력을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미확정 인수액이 먼저다
감정가 140,000,000원짜리 물건의 최저가가 68,600,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 본건 701호에는 말소기준보다 앞선 전입자가 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
가격을 뒷받침할 최근 실거래나 낙찰사례도 확인되지 않으며, 민간임대주택등기, 기각결정정본 도달 기록, 사건번호 불일치, 감정 대상 호수 불일치까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유로 접근할 단계가 아니라, 원본 서류로 불일치를 해소한 뒤 인수액을 계산해야 하는 D등급 고위험 확인형 물건입니다.
