48,020,000원
부산지방법원 2024타경59260. 명륜동 ‘품에안은’ 7층 701호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)이고, 감정 이용상태에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가 140,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 48,020,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인폭은 크지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 701호 점유관계입니다.
현재 소유자는 하현이며, 2019.04.16 소유권이전 당시 거래가액은 121,477,000원입니다. 말소기준권리는 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.02.06 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 701호 김희선의 전입일은 2018.10.31로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층 701호 |
| 용도 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 · 2019.04.16 소유권이전 · 거래가액 121,477,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 701호 점유자는 따로 봐야 한다
을구 2번 온천새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.02.06 설정된 추가 근저당과 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 701호 김희선의 전입은 2018.10.31로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
본건 701호 관련 실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘34.3% = 저가매수’는 아니다
현재 최저가는 48,020,000원으로 감정가 140,000,000원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 33,614,000원, 다섯 번째 유찰 구간에서는 23,529,800원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 701호의 보증금과 인수액이 미상인 이상 낙찰가 하락만으로 실제 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
동일 면적의 최근 실거래를 근거로 한 시세 비교는 적용하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 가격 가점도 주기 어렵습니다. 품에안은의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회, 매각률은 0.0%로 제시되어 있어 환금성과 응찰수요도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
48,020,000원 가정 시 집행비용 1,264,360원을 제외한 46,755,640원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 3,608,685,679원입니다. 701호 김희선의 보증금은 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며 감정 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있어 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다. 북서측으로 약 6-7미터 폭 도로와 접합니다.
- 건물·규제. 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 품에안은은 15세대, 2018.01.10 준공으로 제시되어 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.2회, 매각률 0.0%여서 가격만큼 출구전략도 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 701호 김희선 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해야 대항력·우선변제·매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 48,020,000원은 감정가의 34.3%지만 실질취득가는 아직 산정되지 않았습니다.
- 다른 호수 임차관계 분리. 301호 김채원 보증금 50,000,000원 등 다른 호수의 점유관계를 701호 인수액에 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원문에서 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.06.22 및 2026.08.06 채권자 온천새마을금고에 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 사건 진행상태와 매각기일의 유효 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 다세대주택과 감정 이용상태 오피스텔 기재를 함께 대조해 금융·세금·사용상 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔지만, 아직 가격을 모른다”
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 48,020,000원까지 내려와 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 701호에는 말소기준보다 앞선 2018.10.31 전입자가 있고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가 48,020,000원 = 실질취득가 48,020,000원이라고 볼 근거가 없습니다.
후순위 근저당 소멸 여부보다 더 중요한 것은 701호 임차관계의 확정입니다. 세 차례 유찰과 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 전에, 김희선의 보증금과 배당 여부를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건은 가격이 싸 보여서 쉬운 물건이 아니라, 인수액을 모르면 입찰가 자체를 정할 수 없는 물건에 가깝습니다.
