부산지방법원 2024타경59260. 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 4층 403호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 133,000,000원의 70%인 93,100,000원입니다. 표면상으로는 한 차례 유찰된 할인 물건이지만, 본건의 권리분석은 낙찰가 자체보다 선순위 임차인의 보증금을 먼저 봐야 합니다. 임차권자 이애경은 2021.08.17 임대차계약, 2021.09.28 확정일자, 2021.10.08 주민등록·점유개시로 기재되어 있고, 말소기준인 온천새마을금고 근저당은 그 뒤인 2022.01.20 설정됐습니다.
임차권등기 자체는 2025.04.30 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 2021.10.08입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 낙찰가가 내려간다고 매수원가가 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층 403호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 29.8392㎡ |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건축물 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기라도 ‘전입일’은 선순위
등기부상 2018.01.22 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 2022.01.24 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.01.20 온천새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 2023.02.06 같은 금고의 채권최고액 77,000,000원 근저당과 2025.04.16 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 본건은 실제 이용상태 역시 오피스텔로 기재되어 있으므로, 입찰 전 이 등기의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 사항을 원본 서류에서 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 본건 403호 직접 확인 1명
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인되지만, 본건 403호와 직접 일치하는 임차권자는 이애경 1명입니다. 다른 호실의 점유자·보증금은 403호의 인수액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이애경 | 건물 전유부분 전부 | 2021.10.08 | 2021.09.28 | 94,500,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
배당요구일은 2025.04.30로 기재되어 있습니다. 등기에는 확정일자 2021.09.28도 확인되지만, 최종 우선변제 순위와 실제 배당액은 배당요구·배당표 원본을 기준으로 확인해야 합니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 가격 판단 — ‘70% 낙찰가’보다 실질취득 94,500,000원을 본다
이 사건에는 본건과 직접 비교할 실거래 가격 대신 감정가와 경매 회차 정보가 핵심 지표로 잡힙니다. 감정가는 133,000,000원, 현재 최저가는 93,100,000원이지만, 본건 권리구조를 반영한 실질취득 기준은 약 94,500,000원입니다. 이는 감정가의 약 71.1% 수준입니다.
따라서 현재 회차를 “감정가 대비 30% 할인”이라고만 평가하면 안 됩니다. 특히 2회 유찰 시 최저가는 65,169,999원, 3회 유찰 시 45,618,999원까지 내려가지만, 두 가격 모두 이애경 보증금 94,500,000원보다 낮습니다. 대항력 인수형 원칙상 이 구간에서는 유찰이 곧 실질 매수원가의 같은 폭 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,075,800원 |
| 임차권 · 이애경 | 94,500,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 91,024,200원 |
| 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 집행비용 2,075,800원과 온천새마을금고 근저당 91,024,200원으로 현재 매각대금 93,100,000원이 소진됩니다. 임차인 배당이 0원으로 계산되어 있더라도, 본 리포트의 실질취득 판단은 대항력 인수형 원칙을 우선하여 보증금 94,500,000원 기준으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 감정 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스설비가 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 품에안은은 15세대, 2018.01.10 준공으로 기재됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.2회라는 점을 감안해 소규모 오피스텔의 재매각 수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이애경 임차권 원본 확인. 2021.08.17 계약, 2021.09.28 확정일자, 2021.10.08 전입·점유, 보증금 94,500,000원 및 2025.04.30 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부와 대조하세요.
- 실제 미배당 잔액 확인. 매수인이 최종적으로 인수할 금액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 배당순위와 배당요구 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰가만으로 수익성 계산 금지. 현재 최저가 93,100,000원이 보증금 94,500,000원보다 낮으므로, 실질취득가는 약 94,500,000원을 기준으로 판단하세요.
- 다음 유찰의 착시 주의. 2회 유찰 시 65,169,999원, 3회 유찰 시 45,618,999원이지만 대항력 인수형 구간에서는 표면 최저가 하락만큼 실질취득가가 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 기준으로 확인하세요.
- 기일 진행 여부 확인. 2026.06.22와 2026.08.06 채권자에게 기각결정정본이 송달된 이력이 있으므로, 2026.09.01 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 오피스텔의 공용관리비 체납과 현재 실제 점유·인도 가능 상태는 현장에서 별도로 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 94,500,000원의 임차보증금을 보라
이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본건 403호에는 말소기준 2022.01.20보다 먼저 전입·점유한 이애경의 94,500,000원 임차보증금이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 최저가 수준에서는 실질취득 약 94,500,000원을 기준으로 판단해야 하며, 2회·3회 유찰로 표면 가격이 더 내려가더라도 보증금 아래에서는 같은 비율로 매수원가가 줄어드는 구조가 아닙니다. 실거래 가격 우위를 확인할 근거도 없어 “싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다. 가격 할인보다 임차권, 배당 후 잔액, 환금성이 먼저인 오피스텔입니다.
