부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 10층 1002호로 표시된 집합건물입니다. 집합건축물대장상 용도는 공동주택인 다세대주택으로 기재돼 있지만, 감정 이용상태에는 오피스텔이라고 적혀 있습니다. 또한 감정요항의 위치·구조 설명은 6층 604호를 지칭하고 있어 사건 목적물인 10층 1002호와 일치하지 않습니다. 따라서 감정요항의 내부 현황과 이용상태를 1002호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준은 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 77,000,000원 근저당권과 나정은의 20,000,000원 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 다만 배당 시나리오에는 본건과 다른 301호 김채원의 50,000,000원 보증금이 매수인 인수로 반영돼 있어, 등기·명세서·현황조사 원본을 서로 대조하지 않고는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 비등기 위험은 별도

말소기준권리는 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이 금액은 공동담보목록 제2022-45호가 붙은 공동담보 채권최고액입니다. 이후 2023.02.06. 설정된 같은 금고의 77,000,000원 근저당권과 2024.03.07. 등기된 나정은의 20,000,000원 임차권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

2018년 구덕신용협동조합의 2,640,000,000원 근저당권은 2022.01.24. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 별도로 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하며, 해당 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용을 받는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 배당표상 금전 인수액으로 계산된 항목은 아니지만, 입찰 전 현재 효력과 처리관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 본건 1002호와 301호 인수표시를 분리해야 한다

현황조사에는 201호부터 1004호까지 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 사건 목적물인 1002호와 직접 연결되는 임차권자는 나정은 1명입니다. 나정은은 전입일과 확정일자가 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 69,580,000원으로 감정가 142,000,000원의 49%입니다. 그러나 품에안은의 확인된 최근 낙찰금액과 실거래 비교금액은 제시돼 있지 않고, 거래 비교 대상 면적도 본건과의 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

단지 규모는 15세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 본건은 이미 2회 유찰됐지만, 거래 또는 낙찰 사례가 확인되지 않아 최저가가 시장가격 아래인지 여부는 별도로 검증해야 합니다.

* 50,000,000원 인수표시를 적용한 계산입니다. 김채원은 현황조사상 301호로 기재돼 있으므로 본건 1002호와의 관계가 원본에서 확인되기 전에는 확정 취득원가로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 69,580,000원 가정)

채권총액 3,655,441,319원 중 예상배당은 67,927,560원이며 미배당은 3,587,513,759원입니다. 3,480,000,000원 근저당권은 공동담보 채권최고액이므로 실제 본건 배당 확정액은 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 및 토지자료 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰진 철근콘크리트구조 10층 건물로 기재돼 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로, 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
• 공시지가. 2,612,000원/㎡로 기재돼 있으며 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 용도 확인. 집합건축물대장은 다세대주택, 감정 이용상태는 오피스텔로 서로 다르게 기재돼 있습니다. 금융·임대·매각 판단 전 정확한 공부상 용도와 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 15세대 규모이며 확인된 최근 낙찰금액이 없고 낙찰률이 0.0%로 표시돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목적물 호실 대조. 사건 주소 1002호, 감정요항 604호, 배당 시나리오 임차인 301호의 관계를 감정서·현황조사서·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 50,000,000원 인수 검증. 김채원이 실제 1002호 임차인인지, 배당요구 여부와 임대차 목적물 범위가 무엇인지 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 나정은 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 전입 2024.02.19, 확정 2024.02.22, 임차권등기 2024.03.07의 원본 기재를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 3,480,000,000원과 77,000,000원 근저당권 모두 공동담보목록이 있으므로 실제 채권잔액과 다른 공동담보 부동산의 진행상황을 확인하세요.
• 경매절차 상태. 2026.06.22. 기각결정정본 도달 이력과 2026.07.28. 매각기일의 유효 여부를 사건기록에서 확인하세요.
• 가격 검증. 확인된 실거래 비교값 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 면적의 최근 거래를 별도로 대조하세요.

맺으며 — “할인율보다 목적물 확인이 먼저다”

최저매각가 69,580,000원은 감정가 142,000,000원의 49%이지만, 이 사건은 단순한 가격형 물건이 아닙니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당권과 나정은 임차권은 소멸하는 구조로 보이지만, 배당 시나리오의 핵심 인수액 50,000,000원은 301호 김채원에게서 나온 금액입니다. 본건은 1002호이고 감정요항은 604호를 설명합니다.

50,000,000원이 실제 본건 인수액이라면 현재 회차 실질취득은 119,580,000원입니다. 반대로 김채원이 다른 호실 임차인이라면 본건 주소와 직접 일치하는 나정은 임차권은 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 할인율이나 자동 배당표가 아니라 원본 목적물 표시와 임대차 범위가 결정합니다. 여기에 사건번호 불일치와 기각결정정본 도달 이력까지 있으므로, 결론은 명확합니다. 입찰보다 원본 대조가 먼저입니다.