45,619,000원
부산지방법원 2024타경59260. 명륜동 ‘품에안은’ 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가는 133,000,000원이고 3회 유찰 뒤 최저매각가는 45,619,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 하현이고, 말소기준권리는 2022.01.20 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.02.06 같은 온천새마을금고의 77,000,000원 근저당과 2025.04.16 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 504호 점유관계입니다. 본건 호실에는 오형석이 2018.03.02 전입한 것으로 확인되며, 이는 말소기준일 2022.01.20보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다. 인수액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층 504호 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 전용면적 | 29.8287㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.20
2018.01.22 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 이후 등기부상 말소됐고, 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2023.02.06 추가 근저당과 2025.04.16 경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 504호는 선순위 전입, 보증금 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
오형석의 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 최종 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않으므로, 매수인이 부담할 수 있는 금액과 실질취득가격 역시 계산할 수 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 44,397,858원 |
| 3. 추가 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 미배당액이 3,611,043,461원입니다. 다만 본건 504호 점유자의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 매수인의 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 3,611,043,461원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 3,624,482,819원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 3,633,890,370원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3%이고, 추가 유찰 시 31,933,299원, 22,353,309원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 본건에는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않고 504호의 인수 가능 보증금도 확정되지 않았으므로, 낙찰가 하락만으로 ‘싸다’고 결론 낼 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 이용상태는 오피스텔이며 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 품에안은은 15세대, 2018.01.10 사용승인으로 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 보증금 확인. 오형석의 보증금이 가장 먼저 확인돼야 합니다. 현재는 실질취득가격을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 최종 인수범위를 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.12.07 등기의 매각 후 처리관계를 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 133,000,000원 대비 최저가 45,619,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 할인율 자체를 시세 메리트로 해석할 수 없습니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 가정에서 채권자 미배당액이 3,611,043,461원으로 매우 큽니다.
맺으며 — “34.3% 최저가보다 선순위 점유를 먼저 본다”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰돼 45,619,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 본건 504호에는 2018.03.02 전입한 오형석이 있고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.01.20입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가격도 미확정입니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 ‘45,619,000원이 싸냐’가 아니라 ‘504호 선순위 점유자의 권리가 얼마까지 살아남느냐’가 먼저입니다. 임차관계가 정리되기 전까지는 가격 메리트 판정도 보류하는 편이 맞습니다.
