부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 65,170,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권이며, 그 뒤 설정된 77,000,000원의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 본건의 승부처는 등기부보다 504호 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 오형석의 전입일은 2018.03.02.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층 504호 · 도로명 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
기존 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.21. 해지를 원인으로 2022.01.24. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 2023.02.06. 설정된 추가 근저당권과 2025.04.16. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 본건 임차인·점유자 분석
현황조사에 기재된 건물 내 전입자 가운데 본건 504호와 직접 일치하는 실제 점유자는 오형석 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 금액 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 감정가 133,000,000원에서 65,170,000원으로 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
품에안은은 2018.01.10. 사용승인된 15세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 표시되고 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 본건은 이미 평균 유찰 횟수를 넘긴 2회 유찰 상태이지만, 이를 가격 메리트로 해석하기보다는 수요와 권리 불확실성이 응찰을 제한했을 가능성까지 함께 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,573,060원 |
| 참고 · 301호 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 63,596,940원 |
| 3. 추가 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액은 공동담보 기준입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 63,596,940원이 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권 청구액 98,441,319원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 301호 보증금은 본건 504호 인수액과 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 504호 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 3,591,844,379원 | 65,170,000원+미배당 보증금 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 3,611,043,461원 | 45,619,000원+미배당 보증금 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 3,624,482,819원 | 31,933,299원+미배당 보증금 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장과 감정 이용상태 모두 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트 기준의 환금성이나 주거상품 비교를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설· 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 토지·도로. 준주거지역의 6필지 일단 부정형 토지로, 북서측 약 6~7미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 감정서 대조. 감정요항의 위치·구조 설명에는 6층 604호가 기재돼 있어, 본건 5층 504호와 감정평가 대상 호수가 일치하는지 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 임대차계약서 확인. 오형석의 보증금, 계약기간, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 배당 가능액을 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 301호 보증금 분리. 김채원 보증금 50,000,000원은 301호 관련 금액이므로 본건 504호의 인수액이나 실질취득가로 사용하지 마십시오.
- 감정 대상 호수 대조. 감정요항에 기재된 604호와 매각 대상 504호의 불일치를 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
- 절차 진행상태 확인. 2026.06.22. 채권자에게 기각결정정본이 발송·도달한 이력이 있으므로 매각기일 이후의 변경·취소·정지 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도 협의 비용을 실질취득가에 추가해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “보증금까지 포함한 총액”을 보라
이 물건은 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 현 단계에서는 가격 매력보다 권리 불확실성이 더 큽니다. 본건 504호 점유자 오형석은 말소기준보다 앞서 전입했으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가 65,170,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 시뮬레이션에 잡힌 50,000,000원은 301호 김채원 보증금으로 본건과 호실이 다릅니다. 504호의 실제 인수액은 별도로 확인해야 합니다. 여기에 감정요항의 604호 표기와 2026.06.22. 기각결정정본 송달 이력까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 임대차 원본과 법원 진행기록을 확인하기 전에는 입찰 보류가 타당한 고위험 물건입니다.
