부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 137,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면상 할인폭은 크지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권이며, 현황조사에 기재된 실제 임차인 29명 가운데 17명이 이보다 먼저 전입했습니다.
보증금이 확인된 임차인은 김채원 1명으로, 보증금 50,000,000원과 월세 130,000원이 기재돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 예상배당표는 이 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다. 나머지 선전입 임차인 16명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 29.8742㎡ |
| 소유자 | 하현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 · 공동담보 |
| 건축물 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 민간임대주택등기 | 2019.04.07. 민간임대주택 등록 · 2022.12.07. 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선전입 임차인은 별도
등기상 말소기준은 2022.01.20. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 77,000,000원 근저당권과 강제경매·임의경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 근저당권의 소멸과 임차인의 인수 여부는 별개입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인은 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부에 따라 매수인에게 잔존할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 29명, 대항력 가능·미상 17명
현황조사에 기재된 실제 임차인은 29명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일인 2022.01.20.보다 먼저 전입한 17명은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 이후 전입한 12명은 제공된 전입일 기준으로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 201호 | 2021.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강선 | 202호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전진형 | 203호 | 2020.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성찬 | 301호 | 2022.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20 | 50,000,000원 / 130,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황지혜 | 302호 | 2018.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해윤 | 303호 | 2020.04.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지성 | 304호 | 2019.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지혜 | 401호 | 2022.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권령은 | 402호 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이애경 | 403호 | 2021.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희진 | 501호 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유정 | 502호 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 503호 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유나 | 602호 | 2020.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 603호 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명진 | 703호 | 2021.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 | 801호 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이귀주 | 802호 | 2020.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고경우 | 804호 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현정 | 901호 | 2020.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동헌 | 902호 | 2020.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박호성 | 903호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수현 | 904호 | 2022.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경아 | 1001호 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양창화 | 1003호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영자 | 1004호 | 2018.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%를 ‘시세 49%’로 보면 안 된다
품에안은은 2018.01.10. 사용승인된 15세대 오피스텔이며 대상 면적은 29.8742㎡입니다. 확인된 최근 낙찰금액이나 동일면적 실거래 금액은 없습니다. 따라서 최저가 67,130,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
권리비용까지 포함하면 현재 회차의 알려진 최소 실질취득은 117,130,000원입니다. 최저가만 보면 감정가보다 69,870,000원 낮지만, 김채원 보증금 인수를 더한 실질취득은 감정가보다 19,870,000원 낮은 수준입니다. 미상 임차보증금이 추가되면 이 차이는 더 줄거나 감정가를 넘어설 수도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 인수 · 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 2번 근저당권 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 65,521,660원 |
| 을구 4번 근저당권 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 손윤정 | 98,441,319원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,753,882,638원 중 예상배당은 65,521,660원이며, 미배당액은 3,688,360,978원입니다. 김채원 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수액에 반영돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·위생·급배수·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측 약 6~7미터 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 범위 확인. 사건 주소는 601호, 감정요항표는 604호, 예상 인수 임차인은 301호로 기재돼 있습니다. 각 원본의 대상 표시를 대조해야 합니다.
- 임차인별 점유 확인. 선전입 임차인 17명의 실제 점유 호실, 전입 유지 여부, 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 김채원을 포함한 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 확인해야 합니다.
- 최소 실질취득 기준. 현재 알려진 금액만으로도 최저가 67,130,000원에 인수액 50,000,000원을 더한 117,130,000원이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 등기가 있으므로 매각 후 처리와 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 온천새마을금고 근저당권은 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.
- 경매 진행 확인. 등기부에는 2024타경64200 강제경매와 2025타경21753 임의경매 개시결정이 기재돼 있고, 2026.06.22. 기각결정정본 발송 기록도 있습니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 점유자 수, 인도명령 가능 여부 및 다수 점유자 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘누가 얼마를 인수하느냐’가 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가의 49%지만, 알려진 보증금 인수액만 합쳐도 최소 실질취득은 117,130,000원으로 감정가의 약 85.5%입니다. 최근 실거래나 낙찰금액이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다.
더 큰 문제는 금액이 확정되지 않았다는 점입니다. 실제 임차인 29명 중 17명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 김채원 외 16명의 보증금이 미상입니다. 사건 주소 601호와 감정평가서의 604호, 예상 인수 대상인 301호가 일치하지 않는 점도 해소되지 않았습니다. 결론은 가격보다 권리범위 확정이 먼저입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 601호에 귀속되는 점유·보증금을 확정하지 못한다면, 최저가가 더 내려가더라도 안전한 입찰로 보기 어렵습니다.
