부산지방법원 2024타경59260. 공부상 공동주택인 다세대주택이고, 감정요항표의 이용상태는 오피스텔로 기재된 ‘품에안은’ 7층 702호입니다. 소유자는 하현이며, 2019년 거래가 255,347,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 현재 최저매각가는 103,243,000원으로 감정가 301,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에는 301호 김채원의 보증금 50,000,000원이 대항력은 있고 우선변제권은 없어 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 현재 회차에서 낙찰가와 확인된 인수액을 합친 금액은 153,243,000원으로 감정가의 약 50.9%입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 말소기준 전 전입자들의 추가 인수 여부가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 · 2019.04.16. 소유권이전 · 거래가액 255,347,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 103,243,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2022.01.20. 을구 2번 근저당권 · 온천새마을금고 · 채권최고액 3,480,000,000원 · 공동담보 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-45호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.02.06. 설정된 온천새마을금고 근저당권 77,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 구덕신용협동조합 근저당권 2,640,000,000원은 2022.01.24. 해지를 원인으로 말소된 이력입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 29명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 현황조사상 실제 임차인은 29명입니다. 이 가운데 전입일이 말소기준일보다 앞선 사람은 17명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정해 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 김채원은 배당 시뮬레이션에서 보증금 50,000,000원 전액 인수가 명시돼 있어 별도로 확정 위험으로 반영합니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 201호 | 2021.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이강선 | 202호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진형 | 203호 | 2020.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김성찬 | 301호 | 2022.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20 | 50,000,000원 / 130,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 황지혜 | 302호 | 2018.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김해윤 | 303호 | 2020.04.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지성 | 304호 | 2019.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유지혜 | 401호 | 2022.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권령은 | 402호 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이애경 | 403호 | 2021.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이희진 | 501호 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최유정 | 502호 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 503호 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신유나 | 602호 | 2020.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지현 | 603호 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이명진 | 703호 | 2021.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민수 | 801호 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이귀주 | 802호 | 2020.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 고경우 | 804호 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현정 | 901호 | 2020.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이동헌 | 902호 | 2020.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박호성 | 903호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 904호 | 2022.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경아 | 1001호 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양창화 | 1003호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영자 | 1004호 | 2018.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 회차 최저가는 103,243,000원으로 감정가 301,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 확인된 김채원 보증금 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 확인분은 153,243,000원으로 올라갑니다. 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 확인된 인수 | 실질취득 확인분 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 103,243,000원 | 50,000,000원 | 153,243,000원 | 3,554,443,721원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,270,100원 | 50,000,000원 | 122,270,100원 | 3,584,872,081원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 50,589,070원 | 50,000,000원 | 100,589,070원 | 3,606,162,852원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아지지만, 시뮬레이션상 김채원 보증금 50,000,000원의 인수는 그대로 남습니다. 즉 4회 유찰 시 최저가 72,270,100원만 볼 것이 아니라 최소 122,270,100원, 5회 유찰 시에도 최소 100,589,070원을 확인된 실질취득으로 봐야 합니다. 여기에 미상인 선순위 전입자의 보증금 위험은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,402원 |
| 인수 · 임차인 김채원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 100,997,598원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,245,402원을 제외한 100,997,598원이 을구 2번 온천새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 배당과 소유자 잔여는 없습니다. 채권 미배당액은 3,554,443,721원입니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보가 포함된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통사정은 보통 이상으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이고 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 가로구역별 최고높이 제한지역이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 품에안은은 2018.01.10. 사용승인, 15세대로 기재돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저가 103,243,000원에 확인된 인수 50,000,000원을 더한 153,243,000원이 현재 회차의 최소 확인 비용입니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 말소기준 전 전입자 17명 중 김채원을 제외한 다수는 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수 위험이 남습니다.
- 김채원 50,000,000원. 전입일은 2021.08.20.로 말소기준보다 앞서고, 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-2의 민간임대주택등기에 따른 매각 후 효력을 매각물건명세서와 원등기에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 다세대주택과 감정 이용상태 오피스텔이 함께 나타나므로 실제 이용형태와 관련 공부를 입찰 전에 대조하세요.
- 공동담보 주의. 말소기준 근저당 채권최고액 3,480,000,000원은 공동담보목록이 기재된 금액입니다. 단순히 702호 한 채의 가격과 비교해 판단하지 마세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 인수액을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰”보다 먼저 볼 숫자는 5,000만원
감정가 301,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 103,243,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 첫 번째 기준금액은 1.03억이 아니라, 김채원 보증금 50,000,000원을 더한 153,243,000원입니다. 그리고 그것도 확인된 범위의 실질취득액일 뿐입니다.
말소기준 전 전입자가 17명이고, 그중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 후순위 담보권이 소멸한다는 사실보다 이 임차관계가 훨씬 중요합니다. 동일 면적의 확실한 실거래 비교근거도 없어 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 줄 수도 없습니다. 최저가는 낮지만, 인수 상한은 아직 열려 있는 물건. 선순위 임차관계를 확정하기 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
