부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 7층 702호입니다. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택으로 기재돼 있지만, 감정요항의 이용상태에는 오피스텔이라고 적혀 있습니다. 또한 사건 소재지는 702호인데 감정요항 설명은 604호를 지칭하고 있어, 용도·면적·호실을 감정평가서 원본과 다시 대조해야 하는 물건입니다.

등기 권리만 보면 말소기준은 2022년 1월 20일 온천새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 구덕신용협동조합 근저당권은 2022년 1월 24일 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자와 대상 호실의 연결관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유관계는 별도

2018년 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권 3,480,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-45호가 붙어 있습니다. 2023년의 추가 근저당권 77,000,000원과 2025년 경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.

다만 갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 기재이므로, 매각 이후의 처리와 임대사업자 지위 관련 사항을 매각물건명세서와 관할 행정기관 자료에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 29명 중 말소기준 전 전입 17명

현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고 없이 실제 점유자 29명이 기재돼 있습니다. 이 가운데 17명은 말소기준일인 2022.01.20.보다 먼저 전입했고, 12명은 그 이후 전입했습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 선순위 전입자에게 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없으며, 아래와 같이 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

말소기준 전 전입만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 주민등록의 유효성, 임대차계약, 보증금, 소유자와의 관계 및 대상 호실 일치 여부를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액을 본다

현재 최저가는 147,490,000원으로 감정가 301,000,000원의 49%입니다. 그러나 배당 모형대로 김채원 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수한다면 실질취득액은 197,490,000원입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 147,490,000원이 아니라 인수액을 더한 197,490,000원이 돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)

총 매각대금 147,490,000원에서 집행비용 2,864,860원을 제외한 144,625,140원이 을구 2번 근저당권에 배당되고, 후순위 배당과 소유자 잔여는 없습니다. 시뮬레이션 채권총액 3,655,441,319원에는 같은 채권자의 근저당권과 신청채권자 청구액이 각각 포함돼 있으므로 실제 채권 중복 여부와 확정채권액을 배당요구종기 서류에서 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)

• 주위환경. 동해중학교 서측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기, 도시가스, 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 평지로 준주거지역이며 북서측 약 6~7미터 도로에 접합니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역이며 최고높이 30미터가 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
• 환금성. 2018년 사용승인, 15세대 규모의 소형 집합건물로 대단지 주거상품보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 702호 점유자 특정. 전입세대확인서, 주민등록 현황, 현황조사서 원문과 현장 호별표시를 대조해 702호 실제 점유자를 확인하세요.
• 김채원 보증금 연결 확인. 301호 보증금 50,000,000원이 왜 702호 인수액으로 반영됐는지 임대차계약서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 선순위 전입자 검증. 말소기준 전 전입 17명의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 각 호실 소유관계를 확인하세요.
• 감정평가 대상 확인. 사건 주소 702호와 감정요항의 604호 기재가 일치하지 않으므로 평가명세표와 호별배치도를 원본 대조하세요.
• 용도 확인. 공부상 다세대주택과 감정상 오피스텔 기재가 달라 건축물대장 전유부와 실제 이용상태를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대사업자 등록상태, 매각 후 처리와 임차인 보호조치를 확인하세요.
• 절차 상태 확인. 2026.06.22. 기각결정정본 발송 기록, 등기부상 2025타경21753, 분석 사건 2024타경59260의 관계를 법원 기록에서 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 모형에서는 최저가 147,490,000원이 아니라 인수액을 포함한 197,490,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 시세 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물·인근 다세대 및 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 사건기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “어느 호실의 권리인가”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 301,000,000원에서 147,490,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 배당 모형상 임차보증금 50,000,000원을 인수하면 실질취득액은 197,490,000원이 되고, 추가로 현황조사에는 말소기준 전 전입자가 다수 존재합니다.

결정적인 문제는 그 임차인들이 대상 702호가 아닌 201호부터 1004호까지 여러 호실에 걸쳐 있다는 점입니다. 특히 인수액으로 잡힌 김채원은 301호 점유자이며, 702호 직접 점유자는 기재돼 있지 않습니다. 감정요항 역시 604호를 지칭합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가가 싸다”는 접근이 아니라, 경매 대상·감정 대상·임차 대상이 실제로 일치하는지부터 확정해야 하는 고위험 확인형 물건입니다. 원본 대조 전 결론은 입찰 보류입니다.