부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 2층 202호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권이고, 이후 설정된 온천새마을금고의 추가 근저당과 이강선의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실의 임차권자인 이강선은 임대차계약일 2023.02.09., 점유개시일 2023.02.17., 주민등록일 2023.02.20.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 50,000,000원이고 차임은 400,000원이며, 2025.02.19. 임차권등기명령과 배당요구가 확인됩니다. 따라서 대상 202호 기준으로는 선순위 대항력이 없어 보증금을 매수인이 승계하는 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 2층 202호 [도로명주소] 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.04.04. 매매 · 2019.04.16. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 정보 | 15세대 · 사용승인일 2018.01.10. |
| 등기사항 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.31. |
① 권리 흐름 — 202호 기준 인수 0원
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강선 202호 주소 · 전유부분 전부 | 계약 2023.02.09. 점유 2023.02.17. 전입 2023.02.20. | 50,000,000원 400,000원 | 없음 말소기준 이후 | 후순위 확정일 2023.02.09. 배당요구 2025.02.19. | 없음 매각으로 소멸 |
현황조사에는 201호·203호·301호·302호 등 다른 호수의 점유자도 함께 나타나지만, 대상 물건은 202호입니다. 특히 보증금 50,000,000원의 김채원은 301호 점유자로 표시되어 있으므로 202호의 매수인 인수액으로 합산할 수 없습니다. 다른 호수의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 각 호실별 점유 계속 여부가 확인되기 전까지 대항력 가능·미상으로만 보아야 하며, 202호 권리분석과 분리해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 검증은 불가능
감정가는 132,000,000원이고 현재 표시된 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되어 금액만 보면 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래, 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 202호 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 64,680,000원 | 0원 | 64,680,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 45,276,000원 | 0원 | 45,276,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 31,693,199원 | 0원 | 31,693,199원 |
품에안은은 15세대 규모이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 0%이고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 소규모 오피스텔은 동일 건물 내 비교 표본이 적을 수 있으므로, 현재 6,468만원이 적정한지는 주변 오피스텔의 실거래·임대수익과 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 을구 2번 · 공동담보 | 3,480,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 후순위 근저당 · 온천새마을금고 을구 4번 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 청구 · 온천새마을금고 | 98,441,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소기준 근저당의 3,480,000,000원은 공동담보 채권최고액입니다. 신청채권자 청구액과 후순위 근저당이 함께 표시된 시뮬레이션 수치를 대상 202호의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기재 기준)
감정요항표에는 6층 604호가 기재되어 있어 대상 202호와의 일치 여부를 확인한 뒤 참고해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 동해중학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며, 토지는 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로·규제. 북서측 약 6~7미터 도로와 접하며, 준주거지역과 최고높이 30미터 제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 평지이며, 공시지가는 2,612,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 오피스텔이고 최근 낙찰가가 확인되지 않아 매도 시 가격 비교 표본이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법원 절차 확인. 2026.06.22. 기각결정정본 발송 이후 2026.07.28. 매각기일이 실제로 진행됐는지 결과와 사건 상태를 확인하세요.
- 사건번호 대조. 사건 정보의 2024타경59260과 등기부 경매개시결정의 2025타경21753이 동일 매각절차인지 확인하세요.
- 감정서 호수 대조. 대상은 202호이지만 감정요항표에는 604호가 기재되어 있으므로 감정평가서 표제부·물건목록·사진을 대조하세요.
- 임차권 원본 확인. 이강선의 계약일·전입일·점유개시일과 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 주민등록 전입세대확인서로 재확인하세요.
- 다른 호수 점유자 분리. 301호 김채원 등 다른 호수의 보증금을 202호 인수액에 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각물건명세서에서 임대의무와 매수인 부담에 관한 특별매각조건 유무를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 동일 면적 오피스텔의 최근 매매가·보증금·월세를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 3,480,000,000원 근저당은 공동담보이므로 공동담보목록 제2022-45호와 다른 담보물의 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 절차와 가격은 보류
대상 202호만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞선 임차인은 확인되지 않습니다. 이강선의 보증금 50,000,000원은 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준 이후이고 임차권등기도 후순위이므로, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 매각가 64,680,000원을 기준으로 한 실질취득도 같은 64,680,000원입니다.
그러나 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 비교할 최근 실거래·낙찰가가 없고, 15세대 소규모 오피스텔이며 이미 2회 유찰되었습니다. 여기에 기각결정정본 발송, 사건번호 차이, 감정요항표의 604호 기재까지 겹칩니다. 결론은 202호 권리상 인수는 0원이지만, 법원 절차와 대상 감정서가 일치한다는 확인이 입찰보다 먼저라는 것입니다.
