65,170,000원
부산지방법원 2024타경59260. 부산 동래구 명륜동 ‘품에안은’ 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 133,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 65,170,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 추가 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
최저가가 감정가의 49%라는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보이지만, 제공된 단지 통계에는 최근 실거래가나 낙찰가가 없습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이번 사건의 핵심은 할인율이 아니라, 502호와 다른 호실의 전입자료를 정확히 구분하고 경매 진행 상태를 원문으로 재확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층 502호 도로명주소: 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 하현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 정보 | 품에안은 · 15세대 · 2018.01.10. 준공 |
| 등기부 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.31. |
① 권리 흐름 — 502호 임차권은 말소기준 이후
현재 소유자는 하현입니다. 최초 구덕신용협동조합 근저당권은 2022.01.24. 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.01.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 3,480,000,000원은 공동담보목록 제2022-45호에 연결된 금액이므로 이 한 호실의 실제 채무액으로 그대로 해석하면 안 됩니다.
2023.02.06. 추가 설정된 온천새마을금고 근저당권 77,000,000원과 2025.05.13. 최유정의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 최유정의 임대차계약일은 2022.04.04., 주민등록·점유개시일은 2022.04.29.이며 임차보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준일 2022.01.20.보다 늦어 본 경매에서 대항력이 없고 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 본건 502호는 최유정 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.04.29. 배당요구 2025.05.13. | 대항력 없음 | 후순위·배당요구 | 매수인 승계 없음 |
본건 502호의 실제 확인 임차인은 최유정 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 임차권등기와 배당요구가 있으나 말소기준권리보다 늦어, 최저가 65,170,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액은 65,170,000원으로 봅니다.
건물 전체 전입자료 교차검증 (본건 외 호실 28명)
현황조사에는 품에안은 건물의 여러 호실 전입자가 함께 기재돼 있습니다. 아래 인원은 502호 점유자로 확인된 사람이 아니므로 본건 인수액에 합산하지 않습니다. 말소기준일보다 먼저 전입했더라도 보증금·확정일자 또는 배당요구가 확인되지 않은 경우에는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 본건 관련 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 201호 | 2021.04.09. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 이강선 | 202호 | 2023.02.20. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 전진형 | 203호 | 2020.07.09. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 김성찬 | 301호 | 2022.08.24. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 김채원 | 301호 | 2021.08.20. | 50,000,000원 / 130,000원 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 황지혜 | 302호 | 2018.02.12. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 김해윤 | 303호 | 2020.04.06. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 김지성 | 304호 | 2019.08.16. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 유지혜 | 401호 | 2022.03.08. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 권령은 | 402호 | 2020.11.13. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 이애경 | 403호 | 2021.10.08. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 이희진 | 501호 | 2020.02.05. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 김지영 | 503호 | 2023.11.16. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 오형석 | 504호 | 2018.03.02. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 신유나 | 602호 | 2020.12.31. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 김지현 | 603호 | 2023.04.19. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 김희선 | 701호 | 2018.10.31. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 이명진 | 703호 | 2021.02.25. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 김민수 | 801호 | 2023.04.24. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 이귀주 | 802호 | 2020.11.18. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 고경우 | 804호 | 2022.07.12. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 김현정 | 901호 | 2020.09.25. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 이동헌 | 902호 | 2020.03.02. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
| 박호성 | 903호 | 2023.05.08. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 조수현 | 904호 | 2022.07.20. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 이경아 | 1001호 | 2022.04.26. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 양창화 | 1003호 | 2022.08.01. | 미상 | 말소기준 이후 본건 외 호실 |
| 최영자 | 1004호 | 2018.02.27. | 미상 | 대항력 가능·미상 본건 외 호실 |
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 청구 | 98,441,319원 | 0원 |
| 4. 임차권자 최유정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 65,170,000원에서는 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권최고액과 신청채권 청구액은 중복 관계를 확인해야 하므로 단순 합산액을 본 호실의 실제 채무액으로 해석하면 안 됩니다.
④ 가격·입지·환금성 메모
- 가격. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,170,000원까지 내려왔습니다. 다만 최근 실거래가와 최근 낙찰가는 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 단지 규모. 품에안은은 15세대, 2018.01.10. 준공 오피스텔입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 입지. 동해중학교 서측 인근이며 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있습니다.
- 용도·설비. 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 북서측 약 6~7미터 도로와 접합니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 감정요항표의 대상 호수가 본건과 달라 세부 현황은 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 진행 상태. 2026.06.22. 기각결정정본 도달 기록과 2026.07.28. 매각기일의 관계를 법원 사건내역에서 확인하세요.
- 사건번호 대조. 본건 2024타경59260과 등기부 경매개시결정의 2025타경21753이 다른 이유를 원본 문서로 확인하세요.
- 감정평가서 대조. 감정요항표에 기재된 6층 604호가 본건 5층 502호와 다른 만큼, 본건 감정평가서와 사진·면적·내부 상태를 다시 대조하세요.
- 502호 점유 확인. 최유정의 실제 퇴거 여부, 임차권등기 유지 여부, 열쇠 인도와 현재 점유자를 현장과 매각물건명세서로 확인하세요.
- 다른 호실 자료 제외. 301호 김채원 등 건물 내 다른 호실 전입자를 502호 인수금으로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 처리와 임대사업자 관련 상태를 관할기관 및 최신 등기부로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 온천새마을금고 채권최고액 3,480,000,000원은 공동담보 금액이므로 공동담보목록과 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없는 상태이므로 인근 오피스텔의 면적·준공연도·층을 맞춘 거래사례와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 부담과 인도 비용을 관리주체 및 법원 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘대상 물건’을 맞춰야 한다
본건 502호에 직접 연결되는 임차권자는 최유정 1명이며, 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 임차보증금 100,000,000원을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 이 기준에서는 최저가 65,170,000원이 곧 실질취득액이고 금전 인수는 0원입니다.
하지만 이번 사건은 단순한 후순위 임차권 사건으로 끝나지 않습니다. 다른 호실의 전입자료가 함께 들어 있고, 등기부 경매사건번호는 본건 번호와 다르며, 감정요항표도 604호를 지칭합니다. 여기에 기각결정정본 도달 기록까지 존재합니다. 권리 계산은 502호 기준으로 정리되지만, 사건과 감정 대상이 정말 502호가 맞는지 확인하는 절차가 선행돼야 합니다. 감정가 대비 49%라는 할인율은 그 확인을 마친 뒤에 평가할 숫자입니다.
