부산지방법원 2024타경59260. 이 사건의 첫 번째 함정은 다른 호실 전입자를 본건 임차인으로 합산하는 것입니다. 현황조사에는 201호부터 1004호까지 건물 내 여러 전입자가 함께 기재되어 있지만, 본건은 9층 902호이고 전유부분 전부에 대한 임차권으로 특정된 실제 임차인은 이동헌 1명입니다. 예컨대 301호 김채원의 보증금 50,000,000원은 다른 전유부분에 관한 금액이므로 본건 902호의 인수액에 합산하지 않습니다.
두 번째 핵심은 이동헌의 임대차 시점입니다. 임대차계약일은 2020.02.10, 확정일자는 2020.02.12, 점유개시는 2020.02.28, 주민등록일은 2020.03.02입니다. 말소기준권리인 온천새마을금고 근저당권의 설정일 2022.01.20보다 모두 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 선순위 우선변제 가능성을 함께 갖는 구조이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액은 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층 902호 · 도로명주소 부산광역시 동래구 온천천로 3 |
| 용도 | 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 하현 (2019.04.16 소유권이전 · 거래가액 121,477,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 98,441,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 규모 | 품에안은 · 15세대 · 2018.01.10 준공 |
| 토지 | 준주거지역 · 공시지가 2,612,000원/㎡ · 평지·부정형 · 북서측 약 6~7m 도로 접면 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.01.20 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 3,480,000,000원은 여러 부동산을 묶은 공동담보목록 제2022-45호의 금액으로, 이 호실 하나의 시세나 실제 잔존채무를 의미하지 않습니다. 이후 2023.02.06 근저당권 77,000,000원과 2025.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 이동헌은 2020.03.02 전입해 말소기준권리보다 약 1년 10개월 앞서고, 확정일자도 2020.02.12입니다. 임차권등기 자체는 2025.06.19에 이루어졌지만, 등기 내용에 종전 임대차계약·점유·전입·확정일자가 함께 기재되어 있어 선순위 대항력은 임차권등기일이 아니라 종전 요건을 기준으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동헌 | 건물 전유부분 전부 | 2020.03.02 / 2020.02.12 | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미변제액 승계 |
이동헌은 배당요구를 한 것으로 기재되어 있고, 임차권등기 내용에는 확정일자도 확인됩니다. 현재 회차 매각대금 69,580,000원에서 집행비용 1,652,440원을 제외한 67,927,560원이 선순위 임차보증금에 배당된다면 남는 보증금은 22,072,440원입니다. 이 잔액이 매수인 인수분이며, 낙찰대금과 합친 실질취득액은 91,652,440원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%가 아니라 실질취득 64.5%
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미변제 보증금까지 포함한 현재 실질취득액은 91,652,440원으로 감정가 142,000,000원의 64.5%입니다. 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율이며, 실제 시세 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 미변제·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 | - |
| 1. 선순위 임차인 · 이동헌 | 90,000,000원 | 67,927,560원 | 22,072,440원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,480,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 후순위 근저당 · 온천새마을금고 | 77,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
전입·확정일자·배당요구가 인정되는 선순위 임차인 우선배당 시나리오입니다. 당해세, 최우선변제금, 실제 집행비용과 배당요구 종기 내 제출서류에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고와 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택이지만, 감정 이용상태에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 금융·전입·세금 적용을 위해 실제 건축물 용도를 확인해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 토지는 6필지 일단의 부정형 부지입니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소형 집합건물이고 비교 가능한 최근 실거래와 최근 경매 낙찰금액이 없습니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2019.04.07 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.12.07 접수되어 있습니다. 경매 후 등록 지위와 임대의무의 존속·말소 여부를 관계기관과 원본서류로 확인해야 합니다.
⑥ 절차상 경고와 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 약 91,652,440원을 자금계획과 가격 비교의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차인의 배당요구·확정일자 원본 확인. 매각물건명세서, 임차권등기명령 결정문과 배당요구서 접수 내용을 대조하세요.
- 감정평가 대상 확인. 본건 902호와 감정요항표의 604호 불일치가 단순 표기오류인지, 다른 호실 자료가 혼입됐는지 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 다세대주택과 감정상 오피스텔 차이가 대출·취득세·전입·용도변경 문제로 이어지는지 점검하세요.
- 본건 외 호실 분리. 현황조사에 함께 기재된 건물 내 다른 호실 거주자를 902호 임차인으로 합산하지 마세요.
- 임차권등기 말소·명도. 미변제 보증금 지급 또는 합의, 임차권등기 말소서류와 인도 시점을 입찰 전에 시나리오화하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.06.22 기각결정정본 발송 이후 매각기일 진행·변경·취소 여부를 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49%”라는 숫자에 속지 말 것
이 물건은 최저가만 보면 69,580,000원으로 감정가의 절반 아래입니다. 그러나 본건 902호의 선순위 임차보증금은 90,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미변제액 22,072,440원을 더하면 실질취득은 약 91,652,440원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려간 만큼 인수 잔액이 늘어 총부담은 계속 9천만원대에 머뭅니다.
따라서 이 사건의 결론은 “6,958만원이라 싸다”가 아니라, “실질취득 약 9,165만원이 실제 시세보다 낮은지 확인해야 한다”입니다. 현재는 최근 실거래가 없고, 15세대 소형 건물이며, 다세대주택과 오피스텔의 용도 차이, 감정자료의 604호·본건 902호 불일치, 기각결정정본 발송 이력까지 겹칩니다. 인수금액은 계산 가능하지만 가격과 절차의 확실성이 부족한 보수적 검토 대상입니다.
