부산지방법원 2024타경113146. 해운대구 재송동 센텀동국아파트 102동 5층 502호입니다. 감정가와 최저가가 모두 114,000,000원인 신건이고 현재 유찰 횟수는 0회입니다. 등기상 산정된 말소기준권리는 2024.08.20. 김채윤의 가압류 60,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 그보다 먼저 전입한 다수의 점유자입니다.
현황조사에는 2018.10.19.부터 2022.12.26. 사이에 전입한 15명이 확인됩니다. 모두 말소기준일보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 각자의 실제 점유관계·임대차관계·보증금·확정일자를 확인하기 전까지는 대항력 가능·인수액 미상으로 다뤄야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 15명이며 중복 합산을 제거할 보증기관 신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송2로 91, 102동 5층502호 (재송동,센텀동국아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 엄기현 · 단독소유 · 2012.08.22. 소유권이전(2011.12.26. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.08.20. 갑구 3번 가압류 · 김채윤 · 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 / 면적 | 장산동국 · 536세대 · 1993.07.30. 준공 · 동일면적 59.64㎡ 실거래 비교 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 전입이 핵심
등기부에는 1993.09.15. 한국주택은행 근저당 32,500,000원과 2012.11.20. 남부산농업협동조합 근저당 84,000,000원이 기재되어 있으나, 제공된 권리 판정상 두 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리로 분류되어 말소기준에서 제외됩니다. 한편 2012년 근저당에는 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기재도 함께 존재하므로, 입찰 전에는 이 부분을 등기 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 15명, 전원 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
배당요구 접수가 확인되는 사람은 임설아·전예지·조나리·최현우·송초희·함예린 6명입니다. 배당요구 여부만으로 인수액이 확정되는 것은 아니며, 보증금·확정일자·실제 점유와 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격만으로도 최근 시세 이상
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 105,750,000원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원, 최신 거래 84,000,000원, 최근 구간의 방향성 -8.1%를 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 즉 아직 임차인 인수 가능액을 단 한 푼도 더하지 않은 상태에서도 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.64㎡ | 14 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 14 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 17 | 112,000,000원 |
| 2026.01 | 59.64㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 10 | 107,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 59.64㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.64㎡ | 7건 | 102,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 강선영 | 60,000,000원 | 51,604,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 김채윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 채권 총액 120,000,000원 중 111,604,000원이 배당되고 8,396,000원 미배당이 발생합니다. 다만 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시나리오이고, 특히 이 사건은 15명의 보증금 자체가 미상이므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 8,396,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 30,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 48,753,280원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 내려가면 일반 채권의 미배당은 커집니다. 이 사건에서는 임차인 보증금이 확인되지 않아 그 미배당분 중 실제로 매수인에게 승계될 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 91,200,000원이나 72,960,000원으로 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 장산동국 536세대, 1993.07.30. 준공. 동일면적 59.64㎡의 실거래 12건이 확인됩니다.
- 거래 범위. 동일면적 실거래 최저 84,000,000원, 최고 121,000,000원, 전체 평균 105,750,000원입니다.
- 최근 시장. 최근 12개월 7건 평균은 102,000,000원이고 최신 거래는 2026.06. 84,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -8.1% 낮습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 754,900원/㎡, 토지이용상황 아파트입니다.
- 형상·접면. 급경사·부정형 토지, 소로각지로 파악됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인이 최우선. 15명 각각의 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 존재 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 6명 확인. 임설아·전예지·조나리·최현우·송초희·함예린의 배당요구 접수는 확인되지만, 배당요구만으로 미배당 보증금 승계액이 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 나머지 9명도 배제 금지. 배당요구 확인이 없는 전입자도 실제 임대차와 대항력 요건에 따라 인수 문제가 남을 수 있습니다.
- 2012 근저당 관련 등기 대조. 이미 말소된 권리로 분류되어 있으면서 2026.01.30. 권리이전 기재가 함께 존재하므로 원본 등기사항을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 114,000,000원이 최근 12개월 평균 102,000,000원의 111.8%이고 시장도 -8.1% 하락 추세입니다. 인수액 확인 전에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 계산상 매수인 인수액 0원은 임차인 보증금이 반영되지 않은 결과이므로 실제 권리분석 결론과 동일하지 않습니다.
맺으며 — “신건 1.14억”보다 먼저 볼 것은 15명의 보증금
이 물건은 권리와 가격이 동시에 보수적인 접근을 요구합니다. 말소기준 이후의 경매권리는 소멸하지만, 15명의 선순위 전입자가 있고 보증금·확정일자가 미상이어서 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 111.8%이고, 최신 거래는 84,000,000원, 시장 추세는 -8.1%입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가 기준으로도 최근 시세보다 싸지 않고, 실질취득비용은 선순위 임차인 때문에 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 원본에서 15명의 보증금과 배당·승계 구조가 해소되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아니며, 권리 불확실성과 최근 하락 시세를 함께 감안하면 적극 응찰형보다는 확인 우선형 물건에 가깝습니다.
