부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 2층 203호로, 감정평가 이용상태상 도시형생활주택 다세대에 해당합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 엄기현이며, 강제경매 채권자는 김채윤, 청구금액은 60,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석은 등기부만 보면 단순해 보이지만, 실제 판단의 핵심은 임차관계입니다. 제공된 판정상 말소기준은 2024.12.12 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사 등에 나타난 다수의 점유자가 그 이전에 전입했고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하는 대신 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 인수 보증금 총액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 2층203호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 엄기현 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2024.12.12 갑구 3번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
을구 1번·2번 남부산농업협동조합 근저당권은 각각 채권최고액 720,000,000원과 180,000,000원으로 기재돼 있으나 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 앞으로 확정채권양도에 따른 이전기재도 존재하므로, 실제 입찰 전에는 현재 등기 상태를 원본과 다시 대조할 필요가 있습니다.
2025.01.14 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 임차보증금 53,000,000원, 전입 2020.08.05, 확정일자 2020.07.01입니다. 다만 이 권리는 강기훈 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 강기훈 보증금과 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 배당요구가 있고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — “53,000,000원 하나”로 끝나지 않는다
| 임차·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 53,000,000원 | 가능·미상 | 행사 | LH 승계 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | — |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | — |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | — |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | — |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | — |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | — |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 2020.08.05 | 53,000,000원 | 승계분 | 있음 | 강기훈 대위·승계 |
한국토지주택공사 53,000,000원은 강기훈 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차·점유자 표기는 16명이며, 강기훈의 승계 확인분을 제외한 나머지 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,562,000원 |
현재 신건 117,000,000원 가정에서는 확인된 우선변제 보증금 53,000,000원과 신청채권 60,000,000원이 모두 배당되고 1,562,000원이 남습니다. 다만 당해세·최우선변제와 다른 미상 임차보증금은 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 117,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 1,562,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 93,600,000원 | 38,515,200원 | 21,484,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,880,000원 | 20,132,160원 | 39,867,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산도시철도 2호선) 남동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 #2~#21은 도시형생활주택(다세대), #22~#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 동측 약 8m 도로에 접합니다. 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 강기훈 승계분 53,000,000원을 제외한 다수 임차·점유자의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 기준일 이전 전입이라도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 현재 단계에서 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- LH 중복합산 금지. 한국토지주택공사 53,000,000원은 강기훈 보증금의 대위·승계이므로 강기훈과 LH를 합쳐 106,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 1회 93,600,000원, 2회 74,880,000원으로 내려가도 미상 인수보증금이 남으면 실질취득액은 크게 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 이미 말소로 표시된 근저당과 2026.01.30 채권양도에 따른 이전기재의 현 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 점유자·호실 사용관계와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
현재 117,000,000원에 대한 배당 시뮬레이션만 보면 한국토지주택공사 승계 보증금 53,000,000원과 김채윤의 60,000,000원이 모두 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 이 물건에는 그 계산에 잡히지 않은 보증금 미상 임차·점유자가 다수 존재합니다. 기준일 이전 전입자도 많아, 이들의 실제 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’이라고 결론 내릴 수 없습니다.
따라서 이 사건은 신건 117,000,000원이 비싼지 싼지를 먼저 논할 단계가 아닙니다. 시세 자료도 확인되지 않았고, 무엇보다 실질취득액을 결정할 수 있는 임차보증금 총액이 확정되지 않았습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 고위험 다세대 경매로 보는 것이 타당합니다.
