부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 3층 305호, 이용상태는 도시형생활주택(다세대)입니다. 등기상 소유자는 엄기현이고, 강제경매 채권자는 김채윤, 청구금액은 60,000,000원입니다. 권리표상 말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 시점부터 전입한 임차·점유 신고가 대거 존재한다는 점입니다.
특히 한국토지주택공사의 69,000,000원 주택임차권은 강기훈 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 강기훈과 한국토지주택공사의 보증금을 별도로 더해서는 안 됩니다. 반면 나머지 다수 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 3층305호 (광안동, 엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 · 3층 305호 |
| 소유자 | 엄기현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.12. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
2011년 설정된 남부산농업협동조합 근저당 2건은 각각 720,000,000원, 180,000,000원이고 현재 권리표에는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 배당표상 0원만 보면 안 된다
보증기관 대위·승계 1건을 제외한 실제 임차인·점유 신고는 16명입니다. 이 가운데 다수는 말소기준인 2024.12.12.보다 전입일이 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 아래와 같이 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 보증금 잔액이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2019.10.28 | 69,000,000원 | 2019.10.16 | 2026.04.27 | 有 | 有 | 강기훈 대위·승계 |
한국토지주택공사 69,000,000원은 강기훈 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(강기훈 대위·승계) | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,254,000원 |
현재 계산에서는 집행비용 2,746,000원, 한국토지주택공사 69,000,000원, 김채윤 60,000,000원이 배당되고 7,254,000원이 남습니다. 다만 미상 임차·점유자의 보증금·확정일자와 배당요구 관계가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2호선 수영역 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중이며 토지는 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 199.8㎡, 공시지가 3,474,000원/㎡이며 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전수 확인. 보증금 미상 임차·점유자의 실제 보증금과 계약관계를 매각물건명세서·현황조사·임대차계약 자료에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만 빠르다고 대항력과 우선변제 여부가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 특히 확정일자 미상자는 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다.
- 강기훈·한국토지주택공사 중복 금지. 69,000,000원은 한국토지주택공사가 강기훈 보증금을 대위·승계한 신고이므로 별도 보증금처럼 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 2011년 근저당 원문 대조. 720,000,000원·180,000,000원 근저당의 말소 표시와 2026.01.30. 권리이전 기록의 관계를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 7층 현황 확인. 집합건축물대장·건축물현황도상 통신실/관리실인 7층에 현장상 701호 표시 현관문이 존재하므로 건물 전체의 이용·소유·점유관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수가 붙을 수 있으므로, 응찰 판단은 최저가가 아니라 최종 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원 ≠ 확정 인수 0원”
이 사건의 표면만 보면 신건 139,000,000원이고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차·점유 관계입니다. 말소기준 2024.12.12. 이전 전입자가 다수이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 신고가 많아 대항력과 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
한국토지주택공사 69,000,000원은 강기훈 보증금의 대위·승계이므로 중복 합산할 필요는 없지만, 그 밖의 미상 점유 리스크는 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 현재 정보만으로 “권리 깨끗·인수 0원”이라고 결론 낼 수 없는 고위험 확인형입니다. 임차보증금과 확정일자·배당요구·실제 점유관계를 모두 대조해 인수액을 확정하기 전까지는 최저가 자체에 의미를 두기 어렵습니다.
