부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 4층 405호, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가는 141,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 표면적인 배당계산만 보면 신청채권자 김채윤의 청구액 60,000,000원이 전액 배당되고 78,226,000원이 소유자에게 남는 구조지만, 이 숫자만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사에 확인된 실제 점유자는 15명이고, 전입일은 2018.10.19부터 2022.12.26 사이입니다. 현재 계산상 말소기준권리는 2024.12.12 강제경매개시결정이므로 전입 시점만 놓고 보면 모두 그보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에게는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로, 본 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 4층405호 (광안동, 엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 엄기현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 토지 | 199.8㎡ · 대 · 공시지가 3,474,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
또 하나의 확인 포인트가 있습니다. 2011.10.18 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 권리내역상 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 반면 2026.01.30에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 함께 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산된 2024.12.12 말소기준을 그대로 확정하기 전에 근저당 말소·이전 관계를 원문 등기부에서 대조하는 절차가 필요합니다. 이 확인 결과가 달라지면 임차인 선후순위 판단도 함께 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 15명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 실제 거주 임차인 1명을 추가하는 항목이 아니라 강기훈 관련 보증금 70,000,000원의 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증금을 70,000,000원씩 두 번 합산해서는 안 됩니다. 실제 점유자 기준으로는 15명이며, 이 가운데 강기훈 관련 보증금 70,000,000원만 금액이 확인되고 나머지 점유자의 보증금은 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 / 미상 | 70,000,000원 관련 승계 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 정혜영 | 2018.10.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 / 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 강지훈 | 2022.06.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 / 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 / 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 / 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 / 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 / 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 정소완 | 2022.02.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 전입 미상 / 2022.05.12 | 70,000,000원 | 2024.10.31 | 대항력 미상 우선변제 미상 강기훈 보증금 승계 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 141,000,000원입니다. 그러나 본건과 동일 면적으로 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 연결된 단지 정보는 첼시타운B, 20세대, 2011.10.13 준공, 기준면적 25.68㎡이지만 본건 대상면적과 일치하지 않아 이 값을 본건 시세의 직접 비교근거로 사용할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 최저가 141,000,000원을 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 더구나 미상 임차보증금이 존재할 수 있으므로, 최종 입찰판단은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액으로 비교해야 합니다. 현재는 실제 인수액 자체가 확정되지 않아 실질취득가도 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,226,000원 |
이 배당표는 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 임차권 배당 결과가 반영되지 않아, 위 잔여액이나 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 141,000,000원 | 60,000,000원 | 78,226,000원 |
| 1회 유찰 시 | 112,800,000원 | 60,000,000원 | 50,420,800원 |
| 2회 유찰 시 | 90,240,000원 | 60,000,000원 | 28,215,680원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 건물은 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 이용되는 형태이며, 본건 사건 분류는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물 확인사항. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에 701호로 표시되는 현관문이 있어 내부 이용상황·소유·점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011년 근저당 2건의 말소표시와 2026.01.30 근저당권 이전등기가 함께 기재돼 있어 원문 등기부의 현재 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 15명 확인. 각 점유자의 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 호별로 대조해야 합니다.
- LH 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 70,000,000원은 강기훈 관련 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 배당요구 여부 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 사실이 있으나, 우선변제 범위는 확정일자와 대항력 등 개별 요건 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 기준. 응찰가는 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가에 실제 인수되는 미배당 보증금을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 연결된 가격 정보는 대상면적이 일치하지 않으므로 본건 동일·유사 면적의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.41억 신건”보다 먼저 확인할 것은 임차관계
이 사건은 감정가 141,000,000원과 최저매각가 141,000,000원이 같은 신건이지만, 가격을 논하기 전에 권리관계를 정리해야 합니다. 현재 계산상 말소기준인 2024.12.12보다 앞서 전입한 실제 점유자가 15명이고, 강기훈 관련 보증금 70,000,000원은 한국토지주택공사가 대위·승계한 것으로 확인됩니다. 그 외 점유자의 보증금과 확정일자는 미상입니다.
따라서 매수인 인수액과 실질취득가를 아직 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 2011년 근저당의 말소·이전 관계를 원문 등기에서 재확인한 뒤 말소기준을 확정하고, 각 점유자의 임대차계약·배당요구·보증금·확정일자를 대조해야 합니다. 동일면적 실거래 비교자료도 확보되지 않은 상태이므로 신건 141,000,000원이 싸다는 평가 역시 보류해야 합니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 고위험·고확인형 사건입니다.
