부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 5층 501호, 용도는 도시형생활주택(다세대)입니다. 소유자는 엄기현이며 2011.10.27 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준일보다 앞서 전입한 점유자가 다수라는 점입니다. 확인된 실제 임차인 16명 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 각각 별개의 임차인으로 잡혀 있습니다.
특히 김리하는 2021.10.07 전입과 확정일자를 갖추고, 2024.04.08 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 신건 배당가정에서는 이 보증금이 60,000,000원 전액 배당되어 김리하 몫의 미배당 인수액은 0원입니다. 그러나 나머지 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 보증금·점유관계·배당요구 효력이 확인되기 전에는 전체 인수 위험을 수치로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 5층501호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2024.12.12 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
2011.10.18 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 반면 김리하의 임차권등기는 2024.04.08로 그보다 앞섭니다. 이 때문에 김리하 임차권은 원칙적으로 미배당 보증금이 생기면 매수인에게 남을 수 있는 선순위 권리입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 16명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김리하 | 2021.10.07 | 60,000,000원 | 2021.10.07 | 2024.04.08 | 있음 | 가능 | 신건 미배당 0 |
배당요구가 확인되는 임차인은 김리하를 포함해 7명입니다. 다만 김리하 외 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당요구 여부만으로 우선변제 범위나 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 전입일은 모두 2024.12.12 말소기준보다 앞서 있으므로 임차관계를 단순히 “소멸”로 처리해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 신건 1.12억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김리하 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 49,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 김리하 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고, 김채윤의 60,000,000원 청구 중 49,632,000원이 배당되어 10,368,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 보증금·우선순위가 확인되지 않은 다른 점유자 15명의 권리가 확정되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 김채윤 배당 | 김채윤 미배당 | 김리하 미배당 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 112,000,000원 | 49,632,000원 | 10,368,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 89,600,000원 | 27,587,200원 | 32,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 71,680,000원 | 9,989,760원 | 50,010,240원 | 0원 |
제시된 3개 회차 모두 김리하 보증금 60,000,000원은 전액 배당되는 구조라 해당 임차인의 미배당 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 표 역시 다른 15명의 미상 보증금을 반영한 최종 배당표가 아니므로, 유찰되어 최저가가 내려갔다고 곧바로 실질취득액도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2호선 수영역 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건이며, 해당 용도군은 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물 확인사항. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에서는 701호로 표시된 현관문이 확인되어, 내부 이용·소유·점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 임대차계약 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자 각각의 계약서, 실제 점유와 전출 여부를 확인해야 합니다.
- 김리하 배당 결과 확인. 현재 가정상 60,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위가 달라지면 미배당분 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 관계 확인. 배당요구가 확인되는 임차인은 7명입니다. 나머지 점유자도 실제 권리신고·배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격보다 실질취득액 우선. 최저가 112,000,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고, 미상 임차보증금 확인 후 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 이 물건과 면적이 일치하는 비교 거래가 확인되지 않으므로 별도 실거래 원본 확인 전에는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리기 어렵습니다.
- 7층 현황 재확인. 대장상 통신실·관리실과 현장 701호 표시가 다른 건물 전체의 이용·점유 관계도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “1.12억 신건”보다 먼저 풀어야 할 15개의 미상값
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 김리하의 보증금 60,000,000원은 현재 112,000,000원 배당가정에서 전액 배당되어 미배당 인수액이 0원입니다. 그러나 실제 임차인은 16명이고, 그중 15명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 모두 말소기준일 2024.12.12보다 앞선 전입일을 가지고 있어, 확인 전부터 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 112,000,000원 + 인수 0원”의 단순 구조가 아닙니다. 확인된 배당표는 김리하 보증금을 전액 처리하지만, 나머지 점유자의 계약관계가 밝혀지면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 근거도 부족해 신건 가격 자체에 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 임차관계 확인 전에는 실질취득액도, 적정 입찰가도 확정할 수 없습니다.
