부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 5층 503호로, 감정 이용상태상 도시형생활주택인 다세대입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 엄기현이고, 제공된 권리판정에서 말소기준은 2024.10.08. 강제경매개시결정입니다.
표면적인 배당계산만 보면 강선영의 70,000,000원 임차보증금이 먼저 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 강선영 외에도 15명의 전입자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2024.10.08.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확인되지 않은 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소멸하지 않는다면 낙찰자의 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 5층 503호 (광안동, 엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 엄기현 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2024.10.08. 강제경매개시결정 · 강선영 |
① 권리 흐름 — 등기보다 현황조사가 더 무겁다
2011년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 720,000,000원, 180,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 강선영은 전입 2021.02.23., 확정일자 2021.02.04.를 갖춘 보증금 70,000,000원의 주택임차권을 2024.04.18. 등기했습니다. 이 임차권은 말소기준인 2024.10.08.보다 앞선 권리로, 미배당 보증금이 남는다면 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
임차·점유 관계 — 16명 개별 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강선영 | 2021.02.23 | 70,000,000원 | 2021.02.04 | 2024.04.18 | 선순위 | 있음 | 현 가정 0원 |
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 확인되지 않습니다. 강선영을 포함해 16명의 점유·임차관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싸다고 말할 근거가 없다
감정가와 최저가는 모두 117,000,000원이지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 비교 정보에는 첼시타운B 20세대·2011.10.13. 준공이 확인되지만 비교 면적의 일치가 확인되지 않아 이를 본건의 가격 근거로 사용할 수 없습니다.
따라서 신건 117,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단도, 비싸다는 판단도 하지 않는 것이 맞습니다. 더구나 이 사건은 낙찰가 외에 미확인 임차보증금이 추가될 가능성이 있으므로, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 미배당 보증금인 실질취득비용이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 강선영 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 강선영 | 60,000,000원 | 44,562,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권자 청구총액 120,000,000원 중 44,562,000원이 배당되고 75,438,000원이 미배당됩니다. 강선영 임차보증금 70,000,000원은 전액 배당됩니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리가 반영돼 있지 않으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영역 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 #2~#21은 도시형생활주택(다세대), #22~#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이고 동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 15명 보증금부터 확정. 강선영 외 전입자 15명의 임대차계약 유무, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인하지 않고는 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 보증금 미상 전입자들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 단순 전입일만으로 우선변제 순위를 확정하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 사실이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당액과 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 강선영 임차권 확인. 보증금 70,000,000원, 전입 2021.02.23., 확정일자 2021.02.04.의 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되지만 실제 배당표와 말소조건을 최종 확인해야 합니다.
- 강선영 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약의 실체와 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고 비교 면적도 일치하지 않으므로 117,000,000원을 시세 대비 저가라고 평가하지 않습니다.
맺으며 — “배당표상 0원 인수”와 “실제 0원 인수”는 다르다
이 사건은 신건 최저가 117,000,000원 자체보다 권리 확인이 먼저입니다. 강선영의 70,000,000원 임차권은 현재 배당 가정에서는 전액 변제돼 잔존액이 없지만, 현황조사에는 그 밖에 15명의 선행 전입자가 존재합니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력은 가능·미상, 최종 인수액도 미상입니다.
실거래 비교 근거도 충분하지 않아 신건 1.17억의 가격 메리트를 별도로 인정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차관계 확정이 선행돼야 하는 사건입니다. 보증금 미상 전입자들의 권리가 모두 해소된다는 확인 없이 최저가만 기준으로 접근하면 실질취득비용을 과소평가할 수 있습니다. 현 단계 결론은 권리 미확정 — 입찰 전 보완 확인 필수입니다.
