부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 4층 402호, 이용상태는 도시형생활주택(다세대)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 106,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 엄기현이고, 강제경매개시결정 채권자는 김채윤이며 청구금액은 60,000,000원입니다.

겉으로 보면 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 신청채권자의 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 43,716,000원이 남으며 매수인 인수액도 0원으로 잡힙니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인 15명 모두 전입일이 2024.12.12 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들은 일률적으로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수도 없고, 반대로 ‘인수 없음’이라고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

등기부에는 2011년 남부산농업협동조합의 근저당권 설정 2건과 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기가 확인됩니다. 한편 권리분석상 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 2011년 근저당권 설정 항목에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으므로, 입찰 전에는 등기부 원문에서 근저당권의 말소·변경·이전 관계를 반드시 다시 대조해야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명, 보증금 전부 미상

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 위 15명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 김용권은 주거 이용이 확인되고, 나머지는 점유 부분 또는 이용관계가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 임차인이 있더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 실제 배당액과 잔여 보증금을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확정이 먼저

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 106,000,000원이고 아직 0회 유찰입니다. 그러나 이 사건에 대해 가격 메리트를 판단할 수 있는 면적 일치 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 106,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

더 중요한 것은 임차인 15명의 보증금입니다. 이 중 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 승계액으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 지금 단계에서는 106,000,000원의 최저가만으로 입찰 메리트를 평가하는 것이 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 신청채권자 김채윤은 60,000,000원을 전액 배당받고 소유자에게 43,716,000원이 남습니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 실제 배당·미배당액이 반영되지 않았으므로, 여기서 표시되는 매수인 인수 0원을 실제 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 인근은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
• 이용상태. 해당 건물은 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 이용되는 건물이며, 이 사건 용도는 다세대입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건으로 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 199.8㎡, 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장 확인. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이며 별도 구분등기는 없으나 현장에서는 701호로 표시되는 현관문이 확인되어 내부 이용·소유·점유 관계 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확인. 15명 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차관계 자료에서 금액을 먼저 확정해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 계산할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 구분. 배당요구가 확인된 임차인과 그렇지 않은 임차인을 분리해 미배당 승계 가능성을 계산해야 합니다.
• 말소기준 재대조. 2011년 근저당 설정과 2026년 근저당권 이전 흐름이 함께 확인되므로 등기부 원문에서 말소·이전 관계와 2024.12.12 말소기준 산정의 적정성을 재확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가만 보지 말고 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
• 가격 비교 보류. 면적 일치 실거래 시세가 확인되지 않으므로 106,000,000원이 싸다는 전제로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 현장 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 호실별 점유자와 임대차관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “106,000,000원보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”

이 사건은 신건 최저가 106,000,000원이라는 가격만 보면 단순해 보이지만 권리구조는 그렇지 않습니다. 실제 임차인 15명이 모두 2024.12.12 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 ‘가능·미상’, 우선변제도 ‘미상’, 매수인 승계액도 ‘미상’으로 남겨 두어야 합니다.

배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 김채윤의 60,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이 결과만으로 실제 임차보증금 승계가 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 시세 비교자료도 이 물건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 메리트까지 판단하기 어렵습니다. 권리도 가격도 아직 ‘확인 후 입찰’ 단계입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 여부가 아니라 임차인별 보증금·확정일자·배당 여부를 먼저 숫자로 확정하는 데 있습니다.