부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택인 다세대입니다. 소유자는 엄기현이며 2011년 10월 27일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 계산상 말소기준은 2024년 12월 12일 강제경매개시결정입니다. 중요한 점은 그보다 앞서 2024년 11월 19일 김채윤의 주택임차권이 등기되어 있고, 현황조사상 그보다 훨씬 앞선 전입일자를 가진 다수 점유자가 함께 확인된다는 점입니다.

김채윤은 임차보증금 60,000,000원, 전입일·확정일 모두 2023년 7월 4일로 확인되고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 111,000,000원을 가정한 배당표에서는 이 보증금이 60,000,000원 전액 배당되어 김채윤 임차권에서 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 나머지 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라, 단순히 “인수 없음”으로 결론내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘미상 점유자’가 핵심

2011년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 제공된 등기 분석상 이미 말소로 표시되어 있으며 현재 예상배당에도 반영되지 않습니다. 현재 권리판단의 기준은 2024년 12월 12일 강제경매개시결정입니다.

임차·점유 관계 — 보증금 미상자는 ‘대항력 가능·미상’

김채윤을 제외한 점유자들은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 점유부분 역시 대부분 미상이라 201호와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.

② 회차별 가격 — 최저가 하락보다 미상 인수 확인이 먼저

현재 신건 최저가는 111,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 88,800,000원, 2회 유찰 시 71,040,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려가는 것만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 대항력 가능성이 남아 있는 점유자의 보증금이 확인되면 실제 취득비용은 낙찰가에 승계금액을 더해 판단해야 하기 때문입니다.

위 0원은 제공된 회차 계산에 반영된 확인된 권리 기준입니다. 보증금이 미상인 점유자들의 실제 임대차 내용이 확인되기 전에는 이를 최종 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서 김채윤 임차보증금 60,000,000원은 전액 배당되며, 강제경매 신청채권은 48,646,000원이 배당되어 11,354,000원이 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영역 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 기호 #2~#21은 도시형생활주택(다세대), 기호 #22~#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·도시지역·방화지구이며 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
• 건물 확인. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에는 701호로 표시되는 현관문이 확인되어 내부 이용·소유·점유관계를 재확인하도록 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자별 호수 대응. 김채윤 외 점유자의 점유부분이 대부분 미상입니다. 각 이름이 실제 201호와 어떤 관계인지 먼저 확정해야 합니다.
• 보증금 확인. 전입일만으로 승계액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 임대차계약 내용이 확인되어야 실제 취득비용을 산정할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 일부 점유자는 배당요구일이 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 배당순위와 미배당 승계 여부를 각각 따져야 합니다.
• 김채윤 채권관계 대조. 임차권자 김채윤과 강제경매 채권자 김채윤이 동일하게 나타나며, 각각 60,000,000원이 별도 배당항목으로 잡혀 있습니다. 원인채권 관계를 확인해야 합니다.
• 2011년 근저당 원본 대조. 근저당권 설정기재와 2026년 권리이전 기재가 함께 존재하므로 말소 상태와 원등기의 현재 효력을 원본 등기부에서 재확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 서로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 계산”보다 미상 점유관계가 먼저다

신건 최저가 111,000,000원만 보면 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 등기된 김채윤의 60,000,000원 임차보증금도 현 회차 배당표에서는 전액 배당되므로 이 임차권만 놓고 보면 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건에는 김채윤을 포함해 16명의 점유·임차 관련자가 조사되어 있고, 다수는 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다.

특히 이들의 전입일이 말소기준보다 앞서 있으므로, 확인되지 않은 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 승계 위험이 커질 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 “1.11억 신건이고 인수 0원이니 안전하다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 누가 201호를 어떤 계약으로 점유하고 있는지를 확정하는 것입니다. 권리 미확정 상태에서는 가격 판단보다 점유·임대차 원본 확인이 우선입니다.