부산지방법원 2024타경113146. 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 5층 504호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 엄기현이고, 2024.12.12. 김채윤의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 남부산농업협동조합 명의의 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차관계입니다. 권판규는 임대차계약일 2022.04.19., 확정일자 2022.04.20., 점유개시 2022.05.04., 주민등록 2022.05.09.이고, 2024.05.31. 보증금 60,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권은 2024.12.12. 경매개시결정보다 앞서며, 신건 배당가정에서는 보증금 전액이 배당됩니다.
문제는 별도의 전입자들입니다. 강기훈·정혜영·함예린·김민지·강지훈·김재근·엄지예·김용권·조나리· 임설아·김주안·송초희·전예지·최현우·정소완은 전입일이 모두 경매개시결정 이전이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 5층504호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지이용 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 공시지가 | 3,474,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차관계가 핵심
② 임차인·전입자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.15 | 미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.24 | 미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.31 | 미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권판규 | 2022.05.09 | 60,000,000원 | 확인 | 확정일자·배당요구 | 신건 배당가정 0원 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.03 | 미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.31 | 미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.21 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 명의들은 보증기관 중복신고가 아닙니다. 다만 권판규를 제외한 15명은 보증금·확정일자·점유 부분이 확정되지 않아 실제 인수액을 숫자로 합산할 수 없습니다. 특히 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 권판규 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 55,548,000원 |
| 미배당 · 김채윤 | - | 4,452,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 118,000,000원 가정에서는 권판규 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 김채윤에게 55,548,000원이 배당돼 4,452,000원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 확인된 권판규 임차권 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자의 잠재 인수위험을 확정하는 자료는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 118,000,000원 | 55,548,000원 | 4,452,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 94,400,000원 | 32,300,800원 | 27,699,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 75,520,000원 | 13,760,640원 | 46,239,360원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영역(부산2호선) 남동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 #2~#21은 도시형생활주택(다세대), #22~#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 확인사항. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장조사 시 701호로 표시되는 현관문이 있어 내부 이용·소유·점유관계 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명의 보증금 확인. 권판규 외 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 사실이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·인수 결과를 단정할 수 없습니다.
- 권판규 배당 확인. 현재 신건 배당가정에서는 보증금 60,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당표와 변동 항목을 재확인해야 합니다.
- 말소 근저당 구분. 2011.10.18. 남부산농업협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
- 점유관계 확인. 여러 전입자가 같은 호수에 조사돼 있으므로 실제 점유자와 각 전입자의 관계를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격보다 권리 우선. 신건 118,000,000원과 유찰가만 비교해 입찰 상한을 정하지 말고, 미상 임차보증금이 확인된 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
맺으며 — 숫자보다 먼저 임차관계를 확정해야 한다
이 사건은 신건 최저가 118,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리분석은 그렇지 않습니다. 권판규의 보증금 60,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당돼 해당 임차권만 놓고 보면 인수 0원입니다. 그러나 그 밖에 15명의 전입자가 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일도 모두 2024.12.12. 경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 이 물건의 결론은 “인수 0원”이 아니라 “확인된 권판규 부분은 0원, 전체 인수액은 미상”입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금이 추가로 확인되면 실질취득가는 달라질 수 있습니다. 가격 검토는 임차관계 확정 이후입니다.
