부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가의 건물 이용상태는 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 존재하는 건물로 조사됐습니다. 현재 소유자는 엄기현입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.12.12.의 강제경매개시결정이며 채권자는 김채윤, 청구금액은 60,000,000원입니다.
등기부만 보면 과거 남부산농업협동조합 근저당권 2건이 있었지만 각각 채권최고액 720,000,000원, 180,000,000원이고 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 진짜 핵심은 등기 순위가 아니라 다수의 선행 전입자와 그 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서더라도 보증금·확정일자·실제 점유관계가 불명확한 사람은 이 리포트에서 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 6층602호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(다세대) 및 오피스텔 이용 건물 |
| 소유자 | 엄기현 (2011.10.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 더 중요하다
말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.03.05. 등기된 전예지의 주택임차권은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조지만, 전예지의 실제 전입일은 2021.03.15., 확정일자는 2021.02.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 65,000,000원에 대해 배당요구도 확인되어 현재 회차 배당표에서는 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 15명, 보증기관 중복 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 15명은 실제 임차·점유 관계로 조사된 인원입니다. 전예지 1명만 보증금과 확정일자가 확인됐고 나머지 14명은 보증금·확정일자가 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 65,000,000원 | 2021.02.16 | 2025.03.05 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전예지는 등기부 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됩니다. 그 외 14명은 현황조사 또는 문건접수에서 확인된 점유자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 전예지 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 39,702,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전예지의 보증금 65,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 김채윤에게는 39,702,000원이 배당되어 20,298,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 107,000,000원 | 39,702,000원 | 20,298,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 85,600,000원 | 18,659,200원 | 41,340,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 68,480,000원 | 1,847,360원 | 58,152,640원 | 0원 |
전예지 보증금은 65,000,000원으로 현재 신건 가격 107,000,000원보다 낮습니다. 현재 배당표에서는 전액 배당이 가능하지만, 유찰로 매각대금이 감소하면 전체 배당 여력도 줄어듭니다. 특히 미상 점유자들의 보증금이 추가로 확인될 경우 실제 배당 순위와 매수인 부담 구조는 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 85,600,000원이나 68,480,000원으로 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 #2~#21은 도시형생활주택(다세대), #22~#26은 오피스텔로 이용 중인 건물입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·방화지구이며 토지면적은 199.8㎡, 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 별도 확인. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장조사 때 701호 표시 현관문이 확인되어 내부 이용·소유·점유관계 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 임대차 실체 확인. 강기훈·정혜영·함예린·김민지·강지훈·김재근·엄지예·김용권·조나리·임설아·김주안·송초희·최현우·정소완의 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·최현우는 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 전예지 배당 확인. 신건 가정에서는 65,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당 시 선순위 조세·최우선변제 등으로 결과가 달라질 수 있는지 확인해야 합니다.
- 용도 재확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 존재하므로 해당 602호의 실제 공부상 용도와 이용상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차·점유 조사 인원이 15명인 만큼 현장 점유상태와 각 점유자의 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.07억 신건”보다 “14명 미상”이 먼저다
이 물건의 감정가와 최저가는 모두 107,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 현재 자료만으로 가격의 싸고 비쌈을 판단할 실거래 비교값은 없습니다. 반면 권리 쪽에는 명확한 경고가 있습니다. 실제 임차·점유자는 15명, 그중 전예지의 65,000,000원만 구체적으로 확인되고 나머지 14명은 보증금이 미상입니다.
전예지는 현재 배당표상 전액 배당되어 계산상 인수 0원입니다. 그러나 그 숫자를 전체 사건의 인수액으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 14명의 선행 전입자가 어떤 보증금과 계약관계를 가지고 있는지 확정되지 않은 이상, 실질취득비용과 명도 위험도 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 가격 판단 보류, 권리 확인 선행. 이 사건은 추가 임대차 확인 전까지 공격적으로 접근하기 어려운 물건입니다.
