부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항에는 건물 내 일부 호가 도시형생활주택(다세대), 일부 호가 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.12.12. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2024.01.10. 등기된 황순재의 주택임차권은 등기상 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
더 큰 문제는 점유관계입니다. 황순재 외에 현황조사상 15명이 확인되고, 이들의 전입일은 모두 2024.12.12.보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 상태이므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 6층603호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 용도 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 엄기현 · 2011.09.20. 매매, 2011.10.27. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
2011.10.18. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 및 180,000,000원 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기도 확인되므로, 입찰 전 현재 등기부의 말소·이전 관계를 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 16명, 추가 인수액 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 미상 | 2020-08-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 정혜영 | 미상 | 2018-10-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 함예린 | 미상 | 2022-12-26 | 미상 | 미상 | 2025-02-21 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 김민지 | 미상 | 2021-02-08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 강지훈 | 미상 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 김재근 | 미상 | 2019-10-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 엄지예 | 미상 | 2022-11-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 김용권 | 미상 | 2019-03-04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 조나리 | 미상 | 2022-06-24 | 미상 | 미상 | 2025-01-03 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 임설아 | 미상 | 2022-11-30 | 미상 | 미상 | 2024-12-31 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 김주안 | 미상 | 2021-12-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 송초희 | 미상 | 2020-12-23 | 미상 | 미상 | 2025-01-24 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 전예지 | 미상 | 2021-03-15 | 미상 | 미상 | 2024-12-31 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 최현우 | 미상 | 2020-11-23 | 미상 | 미상 | 2025-01-15 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 정소완 | 미상 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 황순재 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 미상 | 60,000,000원 | 2021-11-02 | 2024-01-10 | 미상 | 미상 | 등기상 인수 |
실제 임차·점유자는 16명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 황순재를 제외한 15명은 보증금이 확인되지 않아 인수액 합산이 불가능합니다. 따라서 매수인 부담을 60,000,000원으로 끝난다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 인수 포함 총부담
이 사건에는 대상 호와 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 115,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 신건 최저가 115,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 된다는 점입니다.
등기상 매수인 인수로 표시된 황순재 임차보증금 60,000,000원을 별도로 고려해야 하므로, 현재 회차의 실질취득 판단 기준은 적어도 115,000,000원 + 60,000,000원이며, 보증금 미상 점유자 15명의 권리가 확인되기 전까지는 그 이상의 부담 가능성을 닫을 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,410,000원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,590,000원 |
위 표는 집행비용과 신청채권자 김채윤의 청구액을 기준으로 한 배당 가정입니다. 황순재 임차권 60,000,000원과 보증금 미상 점유자들의 권리관계는 이 배당액에 반영된 최종 확정값으로 볼 수 없습니다. 따라서 표상 채권 미배당이 0원이어도 매수인 인수 위험이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 52,590,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 29,944,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 11,875,200원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 기호 #2~#21을 도시형생활주택(다세대), 기호 #22~#26을 오피스텔로 기재하고 있습니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 대상 603호의 정확한 공부상 용도는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8m 도로에 접하고, 토지는 평탄한 세장형이며 도시형생활주택·오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 기타. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에서는 701호로 표시되는 현관문이 확인되어 내부 이용·소유·점유관계를 재확인하도록 감정서가 안내하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황순재 임차권 원문 확인. 보증금 60,000,000원, 확정일자 2021.11.02., 2024.01.10. 임차권등기와 매수인 인수 표시를 매각물건명세서·등기부 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유자 15명 보증금 확인. 전입일은 모두 말소기준 2024.12.12.보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당요구자 개별 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우의 배당요구만으로 미배당 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정요항의 도시형생활주택·오피스텔 구분을 대상 603호의 집합건축물대장과 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 인수 포함. 115,000,000원만을 매입원가로 보지 말고 등기상 60,000,000원 인수와 추가 미상 보증금 가능성을 반영해야 합니다.
- 등기 변경 확인. 2011년 근저당의 말소 표시와 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기 관계를 최신 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권 미배당 0원 ≠ 매수인 인수 0원”
이 사건은 배당표만 보면 신청채권자 김채윤이 전액 배당받고 잔여금도 남습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 뒤에 있습니다. 황순재의 60,000,000원 주택임차권이 등기상 매수인 인수로 표시되어 있고, 그 밖에 15명의 점유자가 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 회차의 115,000,000원을 단독 취득가격처럼 볼 수 없습니다. 최소한 115,000,000원 + 60,000,000원을 놓고 보아야 하며, 다른 점유자의 보증금이 확인되면 부담은 더 커질 수 있습니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거도 없어 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다. 가격보다 먼저 임차권과 점유관계를 확정해야 하는 고위험 사건입니다.
