부산지방법원 2024타경113146. 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정평가의 건물 이용상태는 건물 내 기호에 따라 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 존재하는 형태로 조사됐습니다. 따라서 605호를 별도 확인 없이 아파트나 특정 주거용도로 단정해서는 안 됩니다.

등기 흐름만 보면 2011년 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 현재 계산된 말소기준은 2024년 12월 12일 김채윤의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준일보다 앞서 전입한 사람이 다수라는 점입니다. 2018년부터 2022년까지 전입일이 확인되는 15명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로, 데이터상 대항력 표시가 있더라도 정확도 규칙에 따라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순해 보여도 임차관계가 핵심

2011년 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 720,000,000원과 180,000,000원으로 설정됐다가 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 계산된 말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 다만 2026.01.30.에는 두 근저당권에 관해 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도에 따른 이전 기재도 존재하므로, 말소된 원권리와 이후 이전기재의 관계는 등기 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 점유·임차 현황 — 실제 임차관계부터 확정해야 한다

보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 15명은 각각 별도 이름으로 확인되는 전입·점유자입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모는 추가 확인이 필요합니다.

정소완은 주거 사용으로 기재되어 있으며, 나머지는 점유 부분과 구체적 사용관계가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고, 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 142,000,000원입니다. 하지만 동일 호실 또는 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 자체가 미상이라 실질취득비용을 계산할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 기계적 가정)

위 표는 집행비용과 신청채권 60,000,000원만 반영한 계산입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 점유자 15명의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산을 실제 권리분석 결론으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 회차 시나리오 — 채권 부족액과 인수 위험은 별개

기계적 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 신청채권 60,000,000원이 충족됩니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 인수 여부와는 전혀 다른 문제입니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인 부담이 생길 수 있으므로, 유찰 자체가 권리 위험을 없애주지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 수영역(부산2호선) 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 전체 확인사항. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에서는 701호로 표시되는 현관문이 확인돼, 내부 이용상황·소유·점유관계를 경매 진행 및 응찰 시 재확인하도록 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 15명의 임대차계약서 확인. 보증금·차임·계약기간·실제 점유 부분을 각각 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 전입일만으로 우선변제권과 배당순위를 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우의 접수는 확인되지만, 다른 점유자의 권리행사 여부도 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 산정해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2011년 근저당권은 말소 표시가 있으면서 2026.01.30. 권리이전 기재도 있으므로 현재 등기 상태와 말소기준을 원본에서 재확인해야 합니다.
• 605호 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 건물 내 도시형생활주택·오피스텔 이용상태가 함께 존재하므로 605호의 건축물대장·현황도·실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 다수 전입자가 동일 호실 또는 건물 내 각 부분을 어떤 방식으로 점유하는지 확인하지 않으면 명도 난도를 예측하기 어렵습니다.

맺으며 — “142,000,000원보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다”

이 물건은 감정가와 최저가가 142,000,000원인 신건이지만, 승부처는 가격이 아닙니다. 강제경매개시결정 전부터 전입한 점유자가 15명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 사람도 일부에 그칩니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없고 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

신청채권 60,000,000원이 세 회차 모두 충족된다는 배당 시뮬레이션은 채권자 관점의 계산일 뿐, 임차보증금 위험을 없애주는 근거가 아닙니다. 이 사건은 가격보다 임대차관계 확정이 선행돼야 하는 권리확인형 물건입니다. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구·605호 실제 용도를 모두 대조한 뒤에야 입찰 여부와 상한가를 논할 수 있습니다.