부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 2층 202호, 감정 이용상태상 도시형생활주택(다세대)입니다. 소유자는 엄기현이고, 2024.12.12. 김채윤의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 권리판정에서 이 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 2011.10.18. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기부의 담보권보다 임차·점유관계가 훨씬 중요합니다. 을구에는 이성준의 주택임차권이 2024.04.01. 등기돼 있고, 보증금은 60,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2021.12.17.입니다. 여기에 현황조사상 다른 점유자들의 전입일도 2018.10.19.부터 2022.12.26.까지로 확인돼 모두 2024.12.12.보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 2층202호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계가 핵심
2011.10.18. 남부산농업협동조합의 근저당권 2건은 자료상 이미 말소돼 있고, 현재 권리판정의 기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 이성준은 이보다 훨씬 앞선 2021.12.17. 전입·확정일자를 갖고 있고, 2024.04.01. 주택임차권까지 등기했습니다. 현재 105,000,000원 매각가를 전제로 한 배당계산에서는 보증금 60,000,000원이 전액 배당되므로 이성준과 관련한 미배당 인수액은 산정되지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 16명 중 보증금 확인은 이성준
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성준 | 2021.12.17 | 60,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 현 가정 0원 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이성준은 건물 전부에 관한 임차권등기가 있고, 전입·확정일자가 모두 2021.12.17.이며 보증금은 60,000,000원입니다. 배당요구도 확인됩니다. 반면 나머지 점유 조사자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하거나 인수액을 임의로 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 가점 없이 권리부터 확인
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 105,000,000원입니다. 다만 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 미상 임차보증금이 존재한다면 실제 취득비용은 낙찰가에 그 승계액을 더한 금액이 되므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이성준 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 42,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 이성준 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권 60,000,000원 중 42,730,000원이 배당돼 17,270,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 인근은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 건물 내 기호 #2-#21은 도시형생활주택(다세대), #22-#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 199.8㎡, 공시지가 3,474,000원/㎡, 지목은 대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 15명의 임대차 실체 확인. 가족·동거인인지 별도 임차인인지, 실제 점유 부분이 어디인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당순위와 미배당 잔액에 따라 승계 여부가 달라질 수 있습니다.
- 이성준 배당 확인. 현재 계산에서는 60,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당표와 세금·최우선변제 항목을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 물건과 일치하는 실거래 기준이 확인되지 않으므로 105,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유와 출입 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “105,000,000원보다 임차관계가 먼저다”
이 사건에서 확실한 숫자는 감정가·최저가 105,000,000원, 등기 임차인 이성준의 보증금 60,000,000원, 그리고 현재 배당가정상 이성준 보증금 전액 배당입니다. 하지만 동시에 기준일 이전 전입 점유자가 다수이고, 이들 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현 단계의 결론은 단순합니다. 권리 확인 전 입찰가를 논할 단계가 아닙니다. 이성준만 보면 인수 0원 구조지만, 그 밖의 점유자에 실제 대항력 있는 임대차가 존재한다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 신건 105,000,000원이 싸 보이는지보다, 누가 얼마의 보증금으로 어떤 권리를 갖는지를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
