부산지방법원 2024타경113146. 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 3층 303호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대)으로 이용되는 물건입니다. 현재 소유자는 엄기현이고, 2011.09.20 매매를 원인으로 2011.10.27 소유권이전이 접수됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2011년의 근저당이 아니라 2024.12.12 강제경매개시결정입니다.
이 기준일보다 앞서 전입한 점유자가 다수 존재합니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되는 강지훈은 2022.06.10 전입·점유, 2022.05.16 확정일자, 보증금 60,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 반면 나머지 14명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 말소기준보다 앞선 전입이라는 사정 때문에 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 3층303호 (광안동, 엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(다세대) · 7층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 엄기현 (2011.09.20 매매 · 2011.10.27 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.12 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 점유자가 핵심
2011.10.18 설정된 남부산농업협동조합 근저당은 채권최고액 720,000,000원과 180,000,000원으로 기재되어 있으나, 제공된 등기 분석에서는 등기부상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 한편 2026.01.30에는 두 근저당에 관한 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 권리이전 기재도 존재하므로, 실제 입찰 전에는 등기 원본에서 말소·이전 관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 아래 15명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되는 사람은 강지훈 1명이고, 나머지 14명은 금액을 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 60,000,000원 | 2025.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 가정 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 권리비용부터 확정해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 117,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 본건과 직접 일치하는 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 제시된 비교 단지명은 첼시타운B이고 본건은 엘케이뉴탑4차이며, 대상 면적의 일치도 확인되지 않아 그 값을 본건 시세로 사용해서는 안 됩니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 몇 % 싸다”로 접근할 수 없습니다. 특히 14명의 미상 점유자에 대해 실제 보증금과 배당 여부가 확정되지 않으면 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다. 현 최저가 117,000,000원은 단지 입찰 출발 가격일 뿐, 최종 경제적 취득비용을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 강지훈 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 김채윤 | 60,000,000원 | 54,562,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 강지훈의 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 김채윤은 54,562,000원을 배당받아 5,438,000원이 미배당됩니다. 이 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 나머지 14명의 금액을 반영할 수 없으므로, 실제 매수인 인수 총액이 0원이라고 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,000,000원 | 54,562,000원 | 5,438,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 93,600,000원 | 31,515,200원 | 28,484,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,880,000원 | 13,132,160원 | 46,867,840원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중이며, 건물 일부 다른 호는 오피스텔로 이용됩니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산도시철도 2호선) 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 건물 확인사항. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에서는 701호로 표시되는 현관문이 확인되어 내부 이용·소유·점유관계 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 보증금 확인. 강지훈 외 14명의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 배당요구와 우선변제 분리. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 대항요건을 함께 대조해야 합니다.
- 강기훈·강지훈 동일인 여부. 유사한 이름이 별도 기록에 존재하므로 주민등록·임대차 원본에서 동일인인지 별도 인물인지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 원본 대조. 2011년 근저당의 말소 표시와 2026.01.30 권리이전 기재 관계를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 본건과 직접 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 117,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 명도 범위 확인. 실제 임차인·점유자가 15명으로 집계되는 만큼 각 점유자의 실제 사용 부분과 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이라는 숫자를 전체 사건에 적용하면 안 된다
이 사건에서 확인된 강지훈의 보증금 60,000,000원은 현재 매각가 117,000,000원 가정에서 전액 배당되어 강지훈에 대한 인수는 0원입니다. 하지만 그것이 이 물건 전체의 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 말소기준 2024.12.12보다 앞서 전입한 다른 14명의 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
실거래 비교 역시 본건과 일치하는 표본이 확인되지 않아 신건 최저가 117,000,000원의 가격 매력을 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 협상보다 먼저 임차인 14명의 보증금·확정일자·배당관계를 확정해야 합니다. 그 확인 전에는 실질취득액도, 최종 승계액도 닫히지 않습니다. 권리불확실성이 큰 사건이므로 종합 평가는 D가 적정합니다.
