부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 4층 403호, 감정 이용상태상 도시형생활주택 다세대입니다. 감정가는 118,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 같은 금액입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 접근할 수 없습니다. 등기된 임차권자 조나리는 임차보증금 70,000,000원, 전입·점유개시일 2022.06.24로 확인되고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
여기에 현황조사상 강기훈·정혜영·함예린·김민지·강지훈·김재근·엄지예·김용권·임설아·김주안· 송초희·전예지·최현우·정소완 등 14명의 점유자가 별도로 확인됩니다. 모두 전입일은 2024.12.12 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되고, 각각 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·점유관계·배당요구 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 4층403호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(다세대) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 · 4층 403호 |
| 소유자 | 엄기현 · 2011.09.20 매매, 2011.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
이 사건의 계산상 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 2011.10.18 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 2026.01.30에는 해당 근저당권과 관련된 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기재도 존재하므로, 응찰 전 현재 등기 상태와 각 순위의 말소·이전 관계를 등기 원본에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
조나리 임차권등기는 2026.02.05 접수되어 말소기준 뒤의 등기이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 그러나 임차권등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수는 다른 문제입니다. 조나리의 전입·점유개시는 2022.06.24이고 배당 시뮬레이션에서 70,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있으므로, 이 금액은 낙찰대금과 별도로 부담해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 확정 7,000만원 + 미상 14명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 70,000,000원 | 2022.05.25 | 2026.02.05 | 있음 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 인수 · 조나리 임차보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,548,000원 |
조나리의 70,000,000원은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 매수인에게 별도로 인수되는 금액입니다. 위 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이며, 보증금 미상 점유자들의 실제 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
회차별 실질 부담 — 유찰돼도 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 70,000,000원 | 188,000,000원 | 55,548,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 70,000,000원 | 164,400,000원 | 32,300,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 70,000,000원 | 145,520,000원 | 13,760,640원 |
제공된 세 회차에서는 매각가가 모두 조나리 보증금 70,000,000원보다 높으므로, 실질취득액은 매각가에 70,000,000원을 더한 값으로 내려갑니다. 다만 이는 어디까지나 확인된 조나리 보증금만 반영한 최소치입니다. 나머지 14명의 실제 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 어느 회차도 최종 부담액이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 남동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태상 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 있는 건물이며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실이나 현장에는 701호로 표시되는 현관문이 있어 내부 이용·소유·점유관계를 경매 진행 및 응찰 시 재확인하도록 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조나리 70,000,000원 인수. 낙찰대금 외 별도 부담으로 계산해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 미상 점유자 14명. 전입일만 빠르다는 이유로 대항력을 확정하지 말고, 각자의 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 함예린·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 접수가 확인되고, 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 2011년 근저당은 이미 말소 표시가 있으면서 2026년 권리이전 기재도 존재하므로 현재 등기 원본에서 정확한 상태를 대조해야 합니다.
- 총취득비용 기준. 현재 회차는 최소 188,000,000원, 1회 유찰 시 최소 164,400,000원, 2회 유찰 시 최소 145,520,000원이며 미상 임차인 위험은 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.18억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 118,000,000원이 아니라 최소 실질취득 188,000,000원입니다. 조나리 보증금 70,000,000원이 매수인에게 인수되기 때문입니다. 게다가 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 14명 더 있습니다. 이들은 대항력을 확정할 수 없지만, 반대로 아무 위험이 없다고 지울 수도 없습니다.
즉 이 물건은 단순한 “신건 1.18억 다세대”가 아니라 확정 인수 7,000만원 + 추가 임차인 위험을 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 신청채권자의 미배당이 0원이라는 사실도 매수인의 임차보증금 부담을 없애주지 않습니다. 입찰 판단의 순서는 가격이 아니라 점유자별 권리 확정 → 실제 인수액 계산 → 총취득비용 산정이어야 합니다.
