부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 5층 502호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(다세대)입니다. 등기상 소유자는 엄기현이며 2011.10.27 소유권을 이전받았습니다. 계산상 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사에는 2018년부터 2022년 사이 전입한 다수의 점유자가 확인됩니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 유라고 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
특히 배당요구가 확인되는 점유자도 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액과 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 따라서 낙찰가가 106,000,000원이라고 해도 실제 취득원가가 106,000,000원으로 끝난다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 제공된 시세 실거래 금액도 없어 가격 메리트 역시 판단을 유보해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 5층502호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 · 2011.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘점유자 확인’이 더 중요하다
2011년에 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2건은 자료상 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 2020.03.04 신상호 명의의 주택임차권등기에는 임차보증금 50,000,000원, 미반환금액 10,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 모두 2016.10.12로 기재됐으나, 이 임차권등기는 2021.02.10 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매의 계산상 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 대항력·우선변제 모두 확인 전제
현황조사상 확인되는 전입자는 15명이며, 매각물건명세서에는 별도로 승계인 1건이 표시돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 승계인 | 미상 | 확인 없음 | 미상 | 미상 | 승계인 표기 |
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,284,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,716,000원 |
위 계산은 매각가 106,000,000원을 기준으로 신청채권 60,000,000원을 전액 배당하고 소유자 잔여 43,716,000원이 발생하는 구조입니다. 다만 임차인 최우선변제·당해세가 반영되지 않은 계산이므로, 현재 확인되지 않은 임차보증금을 포함한 실제 배당 및 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(다세대)입니다. 같은 건물의 일부 호실은 오피스텔로 이용 중이나 본건은 다세대 용도입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 8M 내외 도로에 접하고, 토지는 평지의 세장형으로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자별 보증금 확인. 15명 전입자 각각의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당요구가 접수된 6명을 포함해 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 승계인 1건 확인. 매각물건명세서의 ‘승계인’이 누구의 어떤 권리를 승계했는지, 보증금과 대항요건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 신상호 임차권 말소 확인. 50,000,000원 임차보증금·10,000,000원 미반환금액이 기재됐던 주택임차권은 2021.02.10 말소돼 있으므로 현재 잔존 권리 여부를 원본과 대조하세요.
- 배당표를 인수액으로 오해하지 않기. 계산표상 인수 0원은 현재 임차인 보증금이 반영되지 않은 결과이므로 실질취득가 산정에 그대로 사용할 수 없습니다.
- 7층 현황 재확인. 감정요항표에는 7층이 대장상 통신실·관리실이나 현장에서는 701호 현관문이 확인돼 내부 이용상황·소유관계·점유관계 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘106,000,000원짜리 신건’이 아니라 ‘보증금이 아직 계산되지 않은 점유 복합형’
이 물건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 106,000,000원이고, 신청채권 60,000,000원도 계산상 전액 배당됩니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 아직 나오지 않았습니다. 현황조사상 전입자 15명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 별도 승계인 1건도 세부 권리관계가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하거나 실질취득가를 106,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 실거래 시세 데이터도 없어 가격 우위 평가 역시 유보가 맞습니다. 권리 확인 전 입찰가 계산 자체가 이른 사건입니다.
