부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 3층 301호로, 감정 이용상태상 도시형생활주택 중 다세대 유형입니다. 등기상 현재 소유자는 엄기현이며 2011.10.27 소유권을 이전받았습니다. 등기부에 나타난 2011.10.18 남부산농업협동조합 근저당 720,000,000원과 180,000,000원은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있고, 자료상 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정으로 계산돼 있습니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 15명이고, 전입일은 2018.10.19부터 2022.12.26까지 모두 2024.12.12보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유관계와 임대차계약, 보증금 규모가 확인되기 전까지는 매수인 인수액 자체가 열려 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 3층301호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 · 2011.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기소 | 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 따라서 조사상 인원은 그대로 실제 임차인 15명으로 봅니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 함예린·조나리·임설아· 송초희·전예지·최현우 6명입니다. 하지만 확정일자와 보증금이 전부 미상이어서, 배당요구 사실만으로 우선변제 범위나 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 판단 — 가격 메리트는 판정 보류
이 사건에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 중개 표본으로는 첼시타운B, 20세대, 대상면적 20.86㎡ 정보가 있으나 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 이를 근거로 111,000,000원이 싸다거나 비싸다고 평가하지 않습니다.
④ 제공 배당가정 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,646,000원 |
위 표는 제공된 배당가정 그대로이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산입니다. 특히 임차인 15명의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 60,000,000원 | 48,646,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 60,000,000원 | 26,801,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 60,000,000원 | 9,361,280원 | 0원 |
표면상 채권자 김채윤의 60,000,000원은 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 이 수치만으로 매수인의 부담이 0원이라고 해석하면 안 됩니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 무조건 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 #2-#21은 도시형생활주택(다세대), #22-#26은 오피스텔로 이용 중이며 본 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로, 승강기·급배수·위생설비·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 재확인. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실이나 현장에는 701호로 표시되는 현관문이 있어, 감정평가서도 내부 이용·소유·점유관계 재확인을 언급하고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 15명 임대차계약 원본 확인. 각 임차인의 실제 보증금·계약기간·점유 부분을 확인해 인수 가능 금액부터 계산해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입일만으로 우선변제권을 판단할 수 없습니다. 15명 모두 확정일자가 미상입니다.
- 배당요구 범위 확인. 배당요구가 확인된 사람은 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우 6명입니다. 나머지 임차인의 신고·배당요구 상태도 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 본건과 직접 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로 111,000,000원이 저가라는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 다수 전입자가 한 호실에 연결된 원인과 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차인 보증금부터”
이 물건은 신건 111,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리분석은 정반대입니다. 등기상 과거 근저당은 이미 말소돼 있으나, 실제 임차인 15명의 전입이 모두 2024.12.12보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 “인수 0원”, “111,000,000원이 총 취득가”라고 결론 내릴 근거가 없습니다.
제공 배당 시나리오에서는 신청채권자 60,000,000원이 2회 유찰까지 전액 배당되지만, 그것은 임차인의 미상 보증금을 해소했다는 뜻이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래도 없어 가격 메리트를 줄 근거가 없습니다. 가격은 보류, 권리는 정밀확인. 15명의 임대차계약과 보증금이 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
