부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 5층 505호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대)입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 2011년에 설정됐던 남부산농업협동조합의 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있어, 현재 분석의 기준점은 2024년 경매개시결정입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리보다 점유관계입니다. 현황조사에서 확인되는 사람은 김주안을 포함해 총 15명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 숫자 그대로 실제 임차인 15명으로 봐야 합니다. 김주안을 제외한 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에, 전입일이 빠르다는 이유만으로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 모두 2024.12.12.보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성이 남은 미상 점유로 취급하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 5층505호 (광안동, 엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 엄기현 (2011.09.20. 매매, 2011.10.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 선행전입이 핵심
말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 김주안의 임차권등기는 2025.10.29. 접수되어 형식상 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하지만, 김주안의 임대차 자체는 확정일자 2021.12.08., 주민등록 2021.12.10., 점유개시 2021.12.23.로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 임차권등기 자체가 소멸한다는 사실과 선행 임대차의 대항력 판단은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 그중 14명 금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 70,000,000원 | 2025.10.29 | 있음 | 행사 가능 | 없음 |
김주안은 건물 전부를 주거용으로 임차한 임차권등기 임차인으로, 보증금은 70,000,000원입니다. 확정일자 2021.12.08., 전입 2021.12.10., 점유개시 2021.12.23.이며 배당요구도 확인됩니다. 현 회차 141,000,000원 매각 가정에서는 이 보증금이 70,000,000원 전액 배당되는 계산입니다.
반면 나머지 14명은 보증금이 얼마인지 알 수 없기 때문에 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 이들 가운데 대항요건을 갖춘 임차인이 있고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 그 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가 141,000,000원만 보고 실제 취득비용을 141,000,000원으로 고정할 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 김주안 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,226,000원 |
현재 회차 배당 계산상 김주안 보증금 70,000,000원과 신청채권 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 8,226,000원이 남으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 14명의 점유관계가 별도로 존재하므로, 이 수치는 전체 임차관계의 인수위험이 0원이라는 확정값이 아닙니다.
④ 회차별 배당 구조 — 신청채권보다 임차보증금 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 141,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 8,226,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,800,000원 | 40,420,800원 | 19,579,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,240,000원 | 18,215,680원 | 41,784,320원 | 0원 |
김주안의 확인 보증금 70,000,000원은 현재 회차는 물론 제시된 1·2회 유찰 시나리오에서도 매각가보다 작습니다. 다만 이 사건에는 김주안 외 14명의 미상 임차관계가 함께 존재합니다. 따라서 전체 실질취득비용은 이 표의 매각가와 신청채권 미배당만으로 결정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 임대차계약 확인. 선행 전입자 14명의 보증금·점유개시·확정일자·배당요구 여부를 각자 확인해야 합니다.
- 김주안 배당 확인. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2021.12.08., 전입 2021.12.10., 점유개시 2021.12.23.의 순서를 원본과 대조하세요.
- 말소기준 확인. 이 사건의 분석 기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 임차권등기 접수일과 실제 임대차 선행일을 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 112,800,000원, 2회 90,240,000원으로 내려가더라도 미상 임차보증금이 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차인이 15명 확인되는 만큼 505호 실제 점유 형태와 각 전입자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 7층 현황 참고. 감정서에는 7층이 집합건축물대장상 통신실·관리실이나 현장에 701호로 표시된 현관문이 존재한다고 기재돼 있어, 건물 전체의 현황과 관리상태도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘미상 임차관계’가 먼저다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 141,000,000원인 신건입니다. 확인된 김주안의 보증금 70,000,000원은 현 회차 배당표에서 전액 배당되고, 신청채권 60,000,000원도 전액 배당됩니다. 숫자만 보면 매수인 인수 0원처럼 보입니다.
하지만 결론은 그렇게 단순하지 않습니다. 실제 임차인이 15명이고, 이 중 14명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일은 모두 2024.12.12. 말소기준보다 앞서 있으므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 이들의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건 1.41억이 싸냐 비싸냐”보다 “14명의 선행 전입이 어떤 임대차인지”를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차관계의 해소 여부입니다.
