부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 6층 604호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 이용되는 형태로 조사됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.12.12. 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 날짜보다 앞선 전입자가 다수 존재한다는 점입니다.
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 15명입니다. 이 가운데 최현우는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되고 배당요구도 했지만, 나머지 14명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 14명은 전입일이 모두 말소기준일보다 앞서므로 대항력 가능성은 있으나, 보증금·확정일자 등이 미상인 상태에서 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 6층604호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(다세대)·오피스텔 혼재 건물 |
| 소유자 | 엄기현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.12. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 전입’이 핵심
2011년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2건은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 사건의 말소기준은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.05.07. 최현우 명의의 주택임차권등기가 들어왔으며 임차보증금은 60,000,000원입니다. 이 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 최현우의 전입일과 확정일자는 모두 2020.11.23.으로 말소기준일보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 14명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최현우는 임대차계약일 2020.11.13., 점유개시일 2020.11.20., 전입일·확정일자 2020.11.23.이며 건물 전부에 대해 임차보증금 60,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 현재 115,000,000원 매각가 배당표에서는 이 보증금이 60,000,000원 전액 배당됩니다.
함예린·조나리·임설아·송초희·전예지는 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 나머지 선순위 전입자도 보증금 등 핵심 조건이 확인되지 않으므로, 낙찰 전에 각 임차인의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 최현우 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 52,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서 신청채권자 김채윤의 미배당액은 7,410,000원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 다른 선순위 전입자들의 구체적 채권액이 반영돼 있지 않으므로, 전체 임차관계의 최종 인수액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 가격. 현재 감정가와 최저가는 모두 115,000,000원입니다. 비교 가능한 동일 면적 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다.
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 감정평가상 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 이용되고, 토지는 도시지역·일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 별도 확인. 감정평가 현장조사에서는 7층에 701호로 표시되는 현관문이 확인돼 내부 이용상황·소유관계·점유관계를 경매 진행 및 응찰 시 재확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 14명의 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·점유 범위와 실제 점유 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지는 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상입니다. 실제 배당 가능액과 미회수액 여부를 확인하세요.
- 최현우 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2020.11.23., 배당요구가 확인됩니다. 현재 배당모형상 60,000,000원 전액 배당입니다.
- 실질취득비용 재계산. 미상 임차인 중 인수되는 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 현재 자료만으로 115,000,000원이 최근 시세 대비 저가인지 판단할 수 없으므로 입찰 전에 동일 용도·유사 면적 실거래를 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 한 호실에 다수 전입자가 확인되는 만큼 전입세대열람·현황조사·현장 점유 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 “미상 14명”이 먼저다
이 사건의 확인된 숫자만 보면 신건 최저가 115,000,000원, 최현우 보증금 60,000,000원 전액 배당, 매수인 인수 0원입니다. 하지만 그렇게만 정리하면 핵심을 놓칩니다. 말소기준일인 2024.12.12.보다 먼저 전입한 실제 임차인이 총 15명이고, 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 “115,000,000원에 받으면 끝”이라고 볼 수 없습니다. 확인되지 않은 선순위 임차관계가 실제 대항력과 미회수 보증금으로 이어지는지에 따라 매수인의 총 부담은 달라질 수 있습니다. 게다가 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교치가 없어 115,000,000원이 시세 대비 싼지도 확인되지 않았습니다. 가격보다 임차인 검증이 선행돼야 하는 사건. 미상 14명의 보증금·점유·확정일자·배당관계를 해소하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
