부산지방법원 2024타경113146. 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 3층 304호로, 감정평가상 도시형생활주택 중 다세대 용도입니다. 등기상 현재 소유자는 엄기현이고, 강제경매개시결정은 2024.12.12. 접수됐습니다. 과거 남부산농업협동조합 명의 근저당권 720,000,000원과 180,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
문제의 중심은 경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.10.16. 등기됐고, 임대차계약일 2020.08.08., 확정일자 2020.08.10., 주민등록일 2020.08.21., 점유개시일 2020.08.31., 보증금 53,000,000원입니다. 이 신고는 강기훈 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 별도의 임차보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 3층304호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지이용 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계가 핵심
2011.10.18. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 두 건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준으로 계산된 것은 2024.12.12. 강제경매개시결정입니다. 그런데 한국토지주택공사 임차권등기는 그보다 앞선 2024.10.16. 접수됐고, 전입·확정일자도 훨씬 앞섭니다. 이 임차권은 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 보증금 미상 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020-08-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정혜영 | 2018-10-19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 함예린 | 2022-12-26 | 미상 | 2025-02-21 | 대항력 가능·미상 |
| 김민지 | 2021-02-08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 강지훈 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김재근 | 2019-10-28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 엄지예 | 2022-11-15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김용권 | 2019-03-04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조나리 | 2022-06-24 | 미상 | 2025-01-03 | 대항력 가능·미상 |
| 임설아 | 2022-11-30 | 미상 | 2024-12-31 | 대항력 가능·미상 |
| 김주안 | 2021-12-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 송초희 | 2020-12-23 | 미상 | 2025-01-24 | 대항력 가능·미상 |
| 전예지 | 2021-03-15 | 미상 | 2024-12-31 | 대항력 가능·미상 |
| 최현우 | 2020-11-23 | 미상 | 2025-01-15 | 대항력 가능·미상 |
| 정소완 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한국토지주택공사 | 2020-08-21 | 53,000,000원 | 2024-10-16 | 대항력 우선변제 승계 |
한국토지주택공사는 확정일자 2020.08.10.과 전입 2020.08.21.이 확인되고, 53,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 이는 강기훈 보증금의 대위·승계이므로 실제 보증금 총액을 계산할 때 별도 합산하지 않습니다.
반면 나머지 실제 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분입니다. 이들의 전입일은 모두 2024.12.12.보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유범위가 충분히 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 드러나면 실질취득비용이 함께 증가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,562,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 한국토지주택공사 53,000,000원과 신청채권자 김채윤 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,562,000원으로 계산됩니다. 다만 이 계산의 매수인 인수액 0원은 보증금 미상 실제 임차인 15명의 미배당 인수 가능성을 확정적으로 제거하지 못합니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 117,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 93,600,000원 | 38,515,200원 | 21,484,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 74,880,000원 | 20,132,160원 | 39,867,840원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 표는 확인된 배당 구조를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인들의 권리관계가 추가로 확정되면 매수인 실질취득비용과 인수위험은 별도로 다시 계산해야 합니다.
⑤ 시세 판단 — 비교 가능한 실거래 근거가 없다
부동산 비교정보에는 첼시타운B, 20세대, 준공일 2011-10-13, 대상면적 22.01㎡가 연결돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균도 제시되지 않아, 이 자료만으로 본건 117,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2호선 수영역 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 확인사항. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에는 701호 표시 현관문이 확인돼 내부 이용·소유·점유관계 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 15명의 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서 낙찰가만으로 총 취득비용을 계산하지 마세요.
- 한국토지주택공사 53,000,000원 중복 합산 금지. 강기훈 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금이 아닙니다.
- 배당요구 여부 대조. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 접수가 확인되며, 나머지는 추가 확인이 필요합니다.
- 대항력 확정 전 보수적 접근. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 연결된 비교단지는 면적 일치가 확인되지 않아 현재 자료만으로 117,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “신건 117,000,000원보다 임차인 15명이 먼저다”
이 사건의 핵심은 감정가 117,000,000원이나 0회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 한국토지주택공사의 53,000,000원 임차권은 강기훈 보증금의 대위·승계로 정리할 수 있지만, 그 밖에 실제 임차인 15명의 보증금이 대부분 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원만 믿고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 1회 유찰 93,600,000원, 2회 유찰 74,880,000원으로 최저가가 내려가더라도, 미배당 임차보증금이 확인되면 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어날 수 있습니다. 시세 자료 역시 동일 면적 비교가 확인되지 않았으므로 가격 메리트도 아직 평가 불가입니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 물건은 먼저 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구·점유범위를 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
