부산지방법원 2024타경113146. 광안동 엘케이뉴탑4차 4층 404호로, 감정평가 이용상태상 도시형생활주택 중 다세대 유형입니다. 현재 소유자는 엄기현이고, 2011.09.20 매매를 원인으로 2011.10.27 소유권을 이전받았습니다. 이 사건 분석에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 등기부에는 2011.10.18 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 720,000,000원과 180,000,000원의 근저당권 설정 이력이 있으나 두 원등기는 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다.

문제는 점유관계입니다. 현황조사에 등장하는 사람은 강기훈, 정혜영, 함예린, 김민지, 강지훈, 김재근, 엄지예, 김용권, 조나리, 임설아, 김주안, 송초희, 전예지, 최현우, 정소완으로 실제 임차인 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 이 15명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없으며, 매수인에게 얼마가 남는지도 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

또한 2011년 설정된 두 근저당권은 원등기 기준으로 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 한편, 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이전 등기가 각각 기재되어 있습니다. 이 후속 등기의 현재 법적 상태와 경매 매각 후 처리 관계는 등기부 원본의 최신 상태를 다시 대조해야 할 지점입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 보증금은 전부 미상

배당요구가 확인되는 사람은 6명입니다. 임설아·전예지는 2024.12.31, 조나리는 2025.01.03, 최현우는 2025.01.15, 송초희는 2025.01.24, 함예린은 2025.02.21 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 하지만 이들 역시 확정일자와 보증금이 미상이므로 배당요구 사실만으로 우선변제액이나 매수인 인수액을 계산할 수는 없습니다.

③ 시세 판단 — 비교자료가 대상 물건과 맞지 않는다

가격 메리트를 판단할 수 있는 직접 비교 실거래는 확인되지 않습니다. 별도로 잡힌 거래 비교자료는 첼시타운B, 20세대, 대상면적 22.01㎡로 표시되어 있고 이 사건 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 그 자료를 엘케이뉴탑4차 404호의 시세 근거로 사용하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

이 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 60,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 15명의 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이 수치를 근거로 매수인 인수를 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 엘케이뉴탑4차는 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 이용되는 건물이며, 이 사건 용도는 다세대입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며 인근은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접하고, 토지는 199.8㎡·지목 대·평지·세로장방이며 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 별도 확인. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실로 되어 있으나 현장에는 701호로 표시되는 현관문이 있어 내부 이용상황·소유관계·점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명 보증금 전수 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가와 실질취득가를 연결해서 판단하면 안 됩니다.
• 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상이므로 각 임차인을 ‘대항력 가능·미상’으로 놓고 검증해야 합니다.
• 배당요구 6명 서류 확인. 임설아·전예지·조나리·최현우·송초희·함예린의 배당요구 사실과 실제 보증금·확정일자·배당순위를 함께 대조해야 합니다.
• 나머지 9명도 제외하지 말 것. 배당요구가 확인되지 않은 점유자 역시 보증금과 대항요건에 따라 매수인 인수 위험이 남을 수 있습니다.
• 등기 후속기재 확인. 이미 말소로 표시된 2011년 근저당권과 2026.01.30 근저당권이전 기재의 현재 상태를 최신 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 첼시타운B·22.01㎡ 비교자료는 대상과 일치하지 않으므로 이 사건의 입찰가 상한을 정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
• 관리비·세금·점유현황 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 실제 각 호실 점유 범위를 매각 전 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.18억짜리 물건”이 아니라 “인수액 미상의 물건”

이 사건을 감정가 118,000,000원, 신건 최저가 118,000,000원이라는 가격표만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인은 15명이고, 모두 전입일이 2024.12.12 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 대항력·우선변제·매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

배당 시뮬레이션상 신청채권 60,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 전액 배당되고 미배당액도 0원이지만, 그 숫자는 미상인 임차보증금 위험을 해소해 주지 않습니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거도 확보되지 않았으므로 가격 메리트 역시 확인할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 임차보증금과 점유관계가 확정되기 전에는 실질취득가 산정이 불가능하며, 입찰 판단을 보류하는 것이 맞는 사건입니다.