부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이 건물은 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔이 함께 이용되는 형태로 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 114,000,000원으로 신건입니다.
등기상 소유자는 엄기현이고, 2011.10.27 소유권을 이전받았습니다. 경매개시결정은 2024.12.12 채권자 김채윤의 강제경매로 기입됐으며, 청구금액은 60,000,000원입니다. 제공된 기준권리는 바로 이 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 문제는 현황조사 등에 나타난 임차인 15명이 전부 그보다 먼저 전입했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 6층601호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 건물 이용은 도시형생활주택(다세대)·오피스텔 혼재 |
| 소유자 | 엄기현 · 2011.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인들이 핵심
2011.10.18에는 남부산농업협동조합 명의로 채권최고액 720,000,000원과 180,000,000원의 근저당권 설정 이력이 있고, 해당 설정등기에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사에 근저당권 이전등기가 기재돼 있어, 입찰 전 현재 유효한 을구 권리의 범위를 원본 등기부에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 15명, 보증금 전부 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 조사상 임차인으로 집계되는 인원은 15명입니다. 이 중 배당요구 접수가 확인되는 사람은 6명입니다. 그러나 15명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2018.10.19 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강기훈 | 2020.08.05 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 2025.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 2025.01.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 2024.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 114,000,000원이 ‘싼 가격’인지는 아직 알 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 114,000,000원입니다. 1회 유찰 시 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건은 임차인 보증금 인수액이 확정되지 않았으므로, 최저매각가가 내려가는 것만 보고 실질취득액도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
또한 대상 호실과 직접 맞는 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 114,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 따라서 이 사건에는 가격 메리트 가점을 주기 어렵고, 먼저 임차보증금과 점유관계를 확정하는 것이 순서입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,604,000원 |
위 배당계산은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 15명의 임차보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 표의 잔여 51,604,000원이 실제로 소유자에게 그대로 지급된다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·방화지구이며 공시지가는 3,474,000원/㎡, 토지면적은 199.8㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 내부는 도시형생활주택(다세대)과 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 추가 확인. 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에는 701호로 표시되는 현관문이 확인돼 내부 이용·소유·점유관계를 경매 진행 및 응찰 시 재확인하도록 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명의 보증금부터 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유 확인. 기준일 이전 전입만으로 대항력을 확정하지 말고, 실제 점유와 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 접수가 확인되는 임차인과 그렇지 않은 임차인을 구분해 배당 가능성과 잔존 보증금을 계산해야 합니다.
- 을구 원본 대조. 2011년 근저당권 설정과 2026년 근저당권 이전 이력이 함께 나타나므로 현재 유효 권리관계를 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건과 직접 연결되는 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 최저가 114,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 용도·점유상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 건물은 다세대·오피스텔 혼재 이용으로 조사됐으므로 601호의 실제 이용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “114,000,000원”보다 중요한 숫자는 15명이다
이 사건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 114,000,000원입니다. 하지만 현재 가격만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 기준일인 2024.12.12 이전에 전입한 임차인 15명이 존재하고, 보증금과 확정일자가 전부 미상이기 때문입니다.
배당 시뮬레이션상 신청채권 60,000,000원은 현재 회차와 유찰 시나리오에서 모두 충족되지만, 이는 임차인 문제와 별개입니다. 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않고 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 외 비용이 발생합니다. 지금 단계의 결론은 명확합니다. 권리확인 전 가격 판단 금지, 실질취득액 산정 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 15명의 보증금·확정일자·점유관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
