부산지방법원 2024타경113146. 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 3층 302호의 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 105,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자 청구금액은 60,000,000원으로, 현재 배당계산만 놓고 보면 집행비용 2,270,000원과 신청채권 60,000,000원을 지급한 뒤 42,730,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 그러나 이 계산에는 조사상 확인된 다수 전입자의 보증금·최우선변제 문제가 반영되어 있지 않아, 실제 낙찰자 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.

특히 전입일은 2018년부터 2022년까지로 모두 2024.12.12.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상인 상태이므로, 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 이 사건은 가격 할인율보다 먼저 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입관계가 더 중요하다

등기 기록에는 2011.10.18. 남부산농업협동조합의 근저당권 2건 (채권최고액 720,000,000원·180,000,000원)이 있고 각각 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 한편 2026.01.30.에는 두 근저당권에 관해 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록도 함께 확인됩니다. 따라서 입찰 전에는 등기사항전부증명서 원본에서 말소 여부와 부기등기 연결관계를 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.

② 점유·임차 조사 — 15명 모두 보증금 미상

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없고, 조사상 이름이 확인되는 사람은 15명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우 등 6명입니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 최종 인수액이 확정되는 것은 아니며, 확정일자와 보증금 확인이 선행돼야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가보다 ‘실질취득액 미상’이 먼저다

현재 최저가는 감정가와 같은 105,000,000원입니다. 1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건은 전입자들의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 얼마나 되는지 계산할 수 없습니다. 따라서 84,000,000원이나 67,200,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 계산에서는 신청채권 60,000,000원이 전액 배당되고 42,730,000원이 남습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입자 15명의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 낙찰자 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 사건 용도는 다세대이며, 감정 이용상태상 기호 #2-#21은 도시형생활주택(다세대), 기호 #22-#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동에 위치하고, 인근은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 동측으로 폭 약 8M 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,474,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 별도 확인. 건물 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실·관리실이나 현장에서는 701호로 표시된 현관문이 확인되어 내부 이용상황·소유관계·점유관계를 재확인하도록 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명 전입자부터 확인. 각 사람의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
• 배당요구 6명 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우의 배당요구는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당순위는 확정할 수 없습니다.
• 등기부 원본 대조. 2011년 근저당권 2건은 이미 말소로 표시되는 한편 2026.01.30. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록도 존재하므로 부기등기와 말소 관계를 직접 확인해야 합니다.
• 낙찰가만 보지 말 것. 신건 105,000,000원, 1회 84,000,000원, 2회 67,200,000원으로 내려가더라도 미확인 임차보증금이 있다면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 반영되지 않은 항목이므로 실제 배당표와 교부청구를 확인해야 합니다.
• 시세 비교 보수적으로. 제시된 비교 단지명과 대상 건물명이 다르고 면적도 매칭되지 않아 현재 정보만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.

맺으며 — “1.05억 신건”보다 “15명의 보증금”이 먼저다

이 사건의 핵심은 감정가 105,000,000원이 아닙니다. 말소기준으로 제시된 2024.12.12.보다 먼저 전입한 사람이 15명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 현재 배당계산이 매수인 인수 0원으로 잡혀 있어도 이를 실제 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.

1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원까지 내려가더라도 미배당 임차보증금이 존재한다면 낙찰자가 부담할 총액은 달라집니다. 반대로 실제 임대차가 아니거나 대항요건이 성립하지 않는 사람이 확인된다면 위험은 낮아질 수 있습니다. 지금 단계의 결론은 단순합니다. 가격 판단보다 임차관계 확인이 선행되어야 하는 사건이며, 보증금·확정일자·점유관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.