부산지방법원 2024타경113146. 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 4층 401호로, 감정 이용상태상 도시형생활주택 다세대입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024년 12월 12일 접수된 김채윤의 강제경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 신청채권액은 60,000,000원이며, 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,368,000원과 신청채권 60,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 49,632,000원이 남는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 강기훈·정혜영·함예린·김민지·강지훈· 김재근·엄지예·김용권·조나리·임설아·김주안·송초희·전예지·최현우·정소완 등 15명의 전입이 확인됩니다. 가장 이른 전입은 2018.10.19, 가장 늦은 전입은 2022.12.26으로, 전부 2024.12.12보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액은 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 무학로9번길 31, 4층401호 (광안동,엘케이뉴탑4차) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 엄기현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 199.8㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 3,474,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 핵심
2011년 설정된 남부산농업협동조합 근저당 2건은 각각 채권최고액 720,000,000원, 180,000,000원으로 등기돼 있으나 데이터상 해당 근저당 설정등기는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 2026.01.30에는 각 근저당권에 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 기재돼 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다.
② 점유자 분석 — 15명 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 2020.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정혜영 | 2018.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 함예린 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 대항력 가능·미상 |
| 김민지 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 강지훈 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김재근 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 엄지예 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김용권 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조나리 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.03 | 대항력 가능·미상 |
| 임설아 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 가능·미상 |
| 김주안 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 송초희 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 가능·미상 |
| 전예지 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 가능·미상 |
| 최현우 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 대항력 가능·미상 |
| 정소완 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
실제 임차인 또는 점유 조사 대상은 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 중 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 보증금 자체가 모두 미상이라 미배당 보증금이 생길 경우 매수인이 부담할 수 있는 금액을 현재 자료로 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 가격 메리트 단정 금지
이 자료에는 본건과 면적이 정확히 대응되는 실거래 금액이 없습니다. 부동산 단지 정보에는 ‘첼시타운B’, 20세대, 준공일 2011.10.13, 대상면적 20.86㎡가 기재돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 112,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김채윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,632,000원 |
위 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 계산상 채권자 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 산출되지만, 점유자 15명의 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 인수관계와는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 #2~#21은 도시형생활주택(다세대), #22~#26은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 추가 확인. 건물 7층은 집합건축물대장·건축물현황도상 통신실/관리실이나 현장에는 701호 표시 현관문이 있어 내부 이용·소유·점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 각 점유자의 실제 거주·임대차 여부와 호실 점유범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 예상 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 함예린·조나리·임설아·송초희·전예지·최현우 외 점유자의 배당요구 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 현재 계산상 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 근저당 말소·이전등기 관계를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 정확히 대응하는 실거래 근거가 없으므로 112,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 않습니다.
- 7층 현황 확인. 감정평가에서 별도 재확인을 요구한 701호 표시 공간의 이용·소유·점유관계도 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 0원”보다 15명의 보증금이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 112,000,000원이고, 신청채권 60,000,000원은 현재 회차는 물론 1·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당됩니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자보다 15명의 말소기준 전 전입자가 좌우합니다.
이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 이상 각각은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 신건 1.12억이든 향후 8,960만원·7,168만원이든, 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 보증금·대항력·배당 여부를 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
